Relazione

RelazionePremessa: Inquadramento delle modifiche proposte

Il presente progetto di legge interviene sulla normativa vigente, al fine di: 

a) favorire la partecipazione degli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) alla vita ed alle attività delle ACER, attraverso l’individuazione di una nuova e più rappresentativa modalità di designazione del Consiglio d’amministrazione e del Collegio dei revisori contabili (in particolare, con l’introduzione ex novo di due consiglieri e di due revisori contabili eletti dagli assegnatari attraverso un costituendo “Comitato degli inquilini”); 

b) garantire il rispetto delle autentiche finalità delle politiche abitative perseguite dalla L.R. 24/2001 e “punire” le gestioni immobiliari negligenti ed ingiustificatamente infruttuose, imponendo agli Enti proprietari l’immediata dismissione sia degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sia degli altri beni immobiliari comunque ricadenti nel patrimonio ACER che, considerata la data di entrata in vigore della novella legislativa, risultino essere rimasti inutilizzati da almeno 3 anni e non siano stati messi a reddito entro i successivi 24 mesi e prevedendo che le somme conseguite dalla predetta dismissione confluiscano per 2/3 nel fondo regionale di cui all’art. 11 (per gli investimenti nel settore abitativo) e per 1/3 nel fondo regionale di cui all’art. 56 (per l’eliminazione e il superamento delle barriere architettoniche);

c) responsabilizzare gli Enti proprietari per quanto attiene alla sicurezza e salubrità dei singoli fabbricati in cui, in tutto od in parte, insistano alloggi di ERP comunque denominati, attraverso la previsione:

• di porre le condizioni per svolgere, ove ne ricorrano i presupposti, adeguati “controlli anti-amianto” degli stabili edificati prima del 1996 (controllo a carico ed a spese dell’Ente proprietario e diretto, oltre che ad accertare l’eventuale presenza di amianto nel singolo edificio, anche a fornire ad ARPA i dati per una precisa mappatura degli edifici a rischio e degli edifici liberi dall’amianto presenti sul territorio regionale);
• di un esplicito obbligo di bonifica, in caso di accertata presenza di amianto;
• di un successivo, periodico aggiornamento della mappatura di esposizione all’amianto attraverso un controllo almeno triennale da parte di ASL ed ARPA; 

d) valorizzare e rafforzare il dettato di cui all’art. 22, commi 1° e 2° del vigente testo di legge e la ivi riconosciuta partecipazione degli assegnatari alla gestione del patrimonio, prevedendo che:

• per gli stabili di edilizia residenziale pubblica totalmente assegnati in locazione, la gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni venga di regola assunta dagli assegnatari appartenenti al medesimo organismo abitativo nelle forme della cd. “autogestione”;
• per gli stabili a proprietà mista, il corretto svolgimento del già previsto modello della cd. “gestione condominiale” venga idoneamente garantito da un obbligo ex legge di partecipazione attiva dell’Ente proprietario e del soggetto gestore (con contestuale introduzione di un’innovativa forma sanzionatoria: in caso di assenza reiterata per tre sedute consecutive aventi ad oggetto il medesimo ordine del giorno, lo stesso si ritiene approvato dal Comune o dal soggetto gestore assente). 

In ragione dei predetti obiettivi, il presente progetto di legge è pertanto diretto ad incidere sui capi I e II del Titolo V (norme organizzative) e sul capo I del Titolo III (gestione degli alloggi di ERP) della L.R. 24/2001, secondo le specifiche riportate nei successivi paragrafi di questa relazione accompagnatoria ed ulteriormente evidenziate nel testo a confronto tra norme vigenti ed emendamenti proposti.

All’articolo 1 – Mappatura degli edifici con presenza di amianto e nuovi compiti di ARPA (art. 20, nuovi comma 8° e 9°).   

Il presente progetto di legge rappresenta altresì una propizia occasione per intervenire sull’annoso tema della verifica della presenza di amianto negli edifici in cui, in tutto od in parte, insistano alloggi di ERP.

Un simile intervento, tra l’altro, appare particolarmente innovativo, atteso che, per fabbricati di questo tipo (cioè, non definibili né “edifici pubblici” né “edifici privati aperti al pubblico”), è la prima volta che il legislatore regionale prevede un censimento degli immobili a rischio amianto.

Inserito fra i principi generali in tema di gestione degli alloggi di ERP (titolo III, capo I della legge) e volutamente posto a chiusura dell’art. 20 titolato “ambito di applicazione”, il nuovo comma 8° riporta una previsione generale valevole per tutti gli edifici costruiti fino all’anno 1995 incluso, in cui, a prescindere dalla sussistenza o meno di proprietà mista, si trovino alloggi di ERP comunque denominati.

Appare sin d’ora opportuno precisare perché si sia scelto di individuare proprio nell’anno 1996 la data a partire dalla quale supporre l’assenza di amianto negli edifici.

Come noto, l’entrata in vigore della L. 257/1992 (recante “Norme relative alla cessazione dell’impiego dell’amianto”) lascerebbe supporre che, in tutti gli edifici costruiti dopo il 1992, non possano essere presenti materiali contenenti amianto (MCA).

Tuttavia, poiché la tabella in allegato alla L. 257/1992 procrastinava la cessazione della commercializzazione di taluni manufatti contenenti MCA (lastre piane o ondulate, tubi, canalizzazioni, ecc.) alla data del 24 aprile 1994 e poiché non si può escludere l’utilizzo di fondi di magazzino anche dopo tale data, si ritiene che, per essere ragionevolmente sicuri che non siano stati impiegati materiali o manufatti contenenti amianto, l’anno di costruzione di un edificio da considerare sia proprio il 1996.

Tornando al proposto testo di legge, l’art. 20, comma 8°:

• impone all’ente proprietario di verificare, a proprie spese ed entro 12 mesi dall’entrata in vigore della nuova norma, l’eventuale presenza di materiali o manufatti contenenti amianto (cpv. 1);
• in caso di accertata presenza di amianto, obbliga l’ente proprietario di attivarsi, anche avvalendosi di ACER, per i necessari interventi di bonifica (cpv. 2). 

L’art. 20, comma 9° rimanda, poi, ad apposita delibera della Giunta regionale (da emanarsi entro 120 giorni dall’entrata in vigore della novella legislativa) la determinazione:

a) delle modalità tecniche ed operative in cui deve essere effettuata la verifica di cui al comma 8° e della procedura con cui l’esito, anche negativo, di siffatta “prima verifica” deve essere comunicato all’ARPA per la predisposizione di una mappatura periodicamente aggiornata degli edifici a rischio;

b) di termini e modalità per l’attività di bonifica;

c) di apposite forme di controllo e vigilanza;

d) di un monitoraggio periodico triennale degli edifici interessati, anche con il coinvolgimento di ASL ed ARPA.

All’articolo 2 – Abrogazione del comma 2 dell’art. 22 della legge regionale n. 24 / 2001.

Agli articoli 3 e 4 – Reintroduzione della autogestione (nuovo art. 22-bis) e nuove norme per le gestioni condominiali (art. 23, nuovo comma 3-bis).

Al fine di valorizzare e rafforzare il dettato di cui all’art. 22, commi 1° e 2° del vigente testo di legge e la ivi riconosciuta partecipazione degli assegnatari alla gestione del patrimonio, il progetto di legge interviene sul capo I del titolo III sulla base della seguente distinzione:

a) Per gli stabili di edilizia residenziale pubblica totalmente assegnati in locazione(nuovo art. 22-bis), viene favorita l’assunzione diretta, da parte degli assegnatari, della gestione dei servizi accessori, degli spazi comuni e della manutenzione ordinaria, secondo le forme della cd. “autogestione” ed in conformità alle norme di un regolamento tipo che la Giunta regionale dovrà approvare entro 120 gg dall’entrata in vigore della nuova legge.

A prescindere da ogni più specifica disposizione regolamentare, viene comunque prevista ex legge:

• per gli alloggi di nuova costruzione, l’automatica applicazione del modello autogestito;
• per gli alloggi già assegnati, l’obbligo per l’ente gestore di procedere a “decentramento” non oltre la chiusura del bilancio per l’anno successivo a quello in cui almeno il 60% degli assegnatari di un medesimo organismo abitativo abbia espresso richiesta in tal senso.

A garanzia dell’efficienza di tale modello organizzativo, l’ente gestore è tenuto a fornire alle autogestioni:

• le relative risorse finanziarie, accreditando, in particolare, almeno il 30% della quota di amministrazione per la piccola manutenzione;
• l’assistenza tecnica, amministrativa e legale necessaria per la loro costituzione e funzionamento. 

b) Per gli stabili a proprietà mista (art. 23), il corretto svolgimento del già previsto modello della cd. “gestione condominiale” viene ulteriormente garantito da un obbligo di partecipazione attiva dell’Ente proprietario o del gestore, anche a mezzo di un delegato, alle assemblee condominiali aventi ad oggetto la discussione ed approvazione di interventi di manutenzione straordinaria sulle parti comuni.

Il rispetto di tale obbligo trova un’efficace garanzia nella previsione di un’innovativa forma sanzionatoria: in caso di assenza reiterata per tre sedute condominiali consecutive aventi ad oggetto il medesimo ordine del giorno, lo stesso si ritiene approvato dal Comune o dal soggetto gestore assente.

Agli articoli 5, 6, 7 e 8 – Novità in tema di organi costitutivi di ACER.

A) Aumento del numero dei componenti il Consiglio di amministrazione ed introduzione ex novo di 2 membri elettivi (modifiche agli artt. 42, 44 e 46).

Al preciso fine di garantire una partecipazione effettiva e democratica di tutti gli assegnatari di alloggi di ERP alla vita delle ACER, sono rese obbligatorie le seguenti modifiche statutarie in ordine alla composizione del CdA delle ACER:

• il numero dei consiglieri è portato da 3 a 5;
• accanto ai 3 componenti (di cui uno con funzioni di presidente ed uno con funzioni di vicepresidente) già previsti nel vigente testo di legge e nominati direttamente dalla Conferenza degli Enti, sono previsti due ulteriori membri, la cui scelta è demandata, attraverso procedura elettorale, al cd. “Comitato degli inquilini”, rappresentativo di tutti gli assegnatari di alloggi ERP dell’ACER di riferimento;
• la costituzione e la composizione del “Comitato degli inquilini” così come l’individuazione delle modalità di votazione e scelta dei due componenti elettivi del CdA sono demandati al singolo statuto della ACER di riferimento;
• l’aumento del numero di consiglieri è senza aggravio di costi, atteso che i membri elettivi non hanno diritto ad alcun compenso od indennità (salvo rimborso di comprovate spese sostenute nell’esercizio dell’incarico). 

B) Previsione di un “tetto massimo” per i compensi agli amministratori ACER a nomina diretta ed esclusione di qualsiasi indennità di carica per gli amministratori elettivi (modifiche agli artt. 42 e 44).

Con l’evidente obiettivo del contenimento dei costi, si è ritenuto di dover integrare l’attuale generico rinvio allo Statuto “per la determinazione del compenso dei membri del Consiglio di amministrazione” (art. 42) con le seguenti, ulteriori specificazioni.

Per quanto attiene ai componenti di nuova previsione (due consiglieri eletti dal Comitato degli Inquilini), come già accennato, è esclusa la corresponsione di qualsivoglia indennità di funzione o compenso comunque denominato, spettando agli stessi solo il rimborso delle spese sostenute nell’esercizio dell’incarico (nuovo art. 44).

Per quanto attiene, invece, ai tre componenti nominati dalla Conferenza degli Enti, pur restando integralmente demandata allo Statuto la previsione dei criteri di determinazione del compenso, diventano imprescindibili i seguenti parametri (nuovo art. 42):

a) il compenso deve essere commisurato alla complessità organizzativa e dimensione economica di ciascuna ACER, all’estensione dell’ambito territoriale di competenza nonché all’entità delle risorse finanziarie e patrimoniali da gestire;

b) al Presidente spetta un compenso il cui ammontare non può in ogni caso superare l’indennità di funzione prevista, ai sensi dell’art. 82 del D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, per il Presidente della Provincia di riferimento;

c) al Vicepresidente ed al terzo componente spetta un compenso il cui ammontare è determinato nella misura massima, rispettivamente, del 50 per cento e del 25 per cento del compenso del Presidente.

C) Nuove modalità di designazione del Collegio dei revisori contabili e previsione di 2 membri elettivi (modifiche all’art. 47).

Al duplice scopo di garantire la piena trasparenza delle attività gestorie di ACER e di completare quella partecipazione democratica degli assegnatari di alloggi ERP già in parte attuata con l’introduzione di due membri elettivi nel CdA, si attribuisce all’istituendo Comitato degli Inquilini anche il compito di eleggere un membro effettivo ed un membro supplente nel Collegio dei revisori contabili.

Premesso che restano immutati, rispetto alla vigente legge, sia il numero dei revisori (sei revisori, di cui tre effettivi e tre supplenti) sia la loro remunerazione (il compenso resta a carico di ACER ed è sempre fissato dalla Giunta regionale), la novità sta nello aver “dimezzato” le precedenti 4 nomine di esclusiva spettanza della Conferenza degli Enti ed aver creato un più equilibrato bilanciamento degli interessi: tanto la Regione, quanto la Conferenza degli Enti, quanto ancora gli assegnatari rappresentati dal Comitato degli Inquilini individuano, ciascuno, due revisori contabili (uno effettivo ed uno supplente).

All’articolo 9 - Previsione di una “dismissione coattiva” degli immobili inutilizzati (nuovo art. 49-bis)

Alla luce di dati recentemente riportati anche da testate giornalistiche locali (cfr. Resto del Carlino del 31 marzo 2011) ed evidenzianti una generalizzata indolenza nella valorizzazione del patrimonio pubblico, si è ritenuto di dover intervenire in modo energico ed incisivo sulle gestioni immobiliari negligenti ed ingiustificatamente infruttuose sinora registrate (in particolare, su un totale di 4.081 immobili, oltre il 42% risulta sfitto).

A tal fine, il presente progetto di legge introduce, all’interno del testo della L.R. 24/2001, il nuovo articolo 49bis, titolato “Alienazione del patrimonio immobiliare inutilizzato”.

La nuova norma – immessa, nel titolo V, nel capo dedicato alla “Costituzione dell’ACER - IACP trasformato” – segue volutamente l’art. 49 (attualmente vigente e non toccato dalla presente proposta di legge), il quale, a sua volta, recando specifiche norme sul patrimonio ACER (ex IACP), individua in modo onnicomprensivo i “ beni immobili di proprietà dello IACP ” attraverso due ambiti categoriali:

a) gli alloggi di ERP, le relative parti comuni degli edifici e pertinenze (art. 49, 1°, lett. a);

b) il restante patrimonio immobiliare dello IACP, ivi compresa la sede dell’Ente (art. 49, 1°, lett. c). 

Con espresso richiamo all’art. 49 e, dunque, alle due categorie di beni immobili ivi previste, il nuovo art. 49-bis impone, innanzitutto, agli Enti proprietari l’obbligo di porre rimedio alle radicate situazioni di cattiva gestione: gli immobili sfitti o comunque non utilizzati negli ultimi 3 anni devono essere messi a reddito entro e non oltre 24 mesi (nuovo art. 49-bis, comma 1°).

Affinché il predetto obbligo non diventi lettera morta ed il termine dei 24 mesi non sia considerato come meramente ordinatorio, sono poi previste due specifiche (e contestuali) sanzioni:

a) decorso inutilmente il termine di cui al primo comma, è fatto obbligo all’ente proprietario di alienare il patrimonio immobiliare inutilizzato nel primo piano di vendita utile, con l’espressa previsione che i proventi conseguiti dalla vendita passino direttamente alla Regione e, più precisamente, confluiscano, per 2/3, nel fondo regionale per gli investimenti nel settore abitativo e, per 1/3, nel fondo regionale per l’eliminazione e il superamento delle barriere architettoniche (art. 49-bis, comma 2°); 

b) inoltre, l’inutile decorso del termine dei 24 mesi non solo rende tardiva ogni successiva messa a reddito dei beni facendo scattare il meccanismo della “dismissione coattiva”, ma determina anche la nullità di qualsiasi atto di disposizione patrimoniale che comporti il tardivo utilizzo dei menzionati beni da parte di terzi (art. 49-bis, comma 2°).