CIRCOLARE 20 ottobre 2004, n. 20623
CIRCOLARE DELL'ASSESSORE ALLA PROGRAMMAZIONE TERRITORIALE, POLITICHE ABITATIVE, RIQUALIFICAZIONE URBANA, protocollo n. AED/20623 del 20/10/2004 Indicazioni generali per l'applicazione nella Regione Emilia-Romagna del condono edilizio, ai sensi della L.R. 21 ottobre 2004, n. 23, con annessa modulistica
1. AMBITO DI APPLICAZIONE - ART. 26 pag. 26 2. LA DOMANDA - ART. 27
pag. 26 2.1. Soggetti legittimati pag. 26 2.2. Presentazione
della domanda pag. 26 2.3. Elaborati grafici e fotografici e
progetto delle opere di completamento e adeguamento pag. 27 2.4.
Asseverazione del professionista - Art. 29 pag. 27 2.4.1.
Prescrizioni della legislazione urbanistica oggetto
dell'asseverazione pag. 28 2.5. Versamenti pag. 28 2.5.1.
Determinazione del contributo di costruzione - Art. 28 pag. 28
2.5.2. Quota integrativa dell'oblazione - Art. 31 pag. 29 2.5.3.
Diritti di segreteria - Art. 27, comma 8 pag. 29 2.6. Domande
presentate dopo l'entrata in vigore della presente legge pag. 29
2.7. Domande presentate prima dell'entrata in vigore della presente
legge pag. 30 3. IL PROCEDIMENTO PER IL RILASCIO DEL TITOLO IN
SANATORIA - ART. 27 pag. 30 3.1. Il parere della Commissione per la
qualita' architettonica e il paesaggio - Art. 30 pag. 31 4. OPERE
NON SANABILI - ART. 32 pag. 31 4.1. Opere non sanabili per effetto
del richiamo all'art. 32 del D.L. 269/03 pag. 31 4.2. Opere non
sanabili ai sensi dell'art. 32 della L.R. 23/04 pag. 31 5.
INTERVENTI EDILIZI SUSCETTIBILI DI SANATORIA pag. 32 5.1.
Interventi di nuova costruzione - Art. 33 pag. 32 5.1.1. Interventi
di costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o
interrati - Art. 33, comma 1 pag. 32 5.1.2. Interventi di nuova
costruzione di cui alle lettere g.2), g.3), g.4), g.6) e g.7)
dell'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002. - Art. 33, comma 2 pag. 33
5.1.3. Interventi di ampliamento e sopraelevazione di manufatti
esistenti - Art. 33, commi 3 - 7 pag. 33 5.1.4. Installazione di
tettoie e manufatti leggeri - Art. 33, comma 8 pag. 36 5.2.
Interventi di ristrutturazione edilizia - Art. 34 pag. 38 5.3.
Opere di restauro scientifico e interventi di restauro e risanamento
conservativo - Art. 35 pag. 39 5.4. Interventi di manutenzione
straordinaria, opere non valutabili in termini pag. 40 di
superficie e di volume edilizio e opere pertinenziali - Art. 36
5.4.1. Interventi di manutenzione straordinaria - Art. 36, commi 1 e
2 pag. 41 5.4.2. Opere non valutabili in termini di superficie e di
volume edilizio - Art. 36, comma 3 pag. 41 5.4.3. Opere
pertinenziali - Art. 36, comma 4 pag. 41 5.5. Mutamento di
destinazione d'uso e aumento delle superfici utili - Art. 37 pag.
42 5.5.1. Mutamento di destinazione d'uso - Art. 37, comma 1 pag.
42 5.5.2. Aumento delle superfici utili - Art. 37, comma 2 pag. 43
5.6. Interventi conformi alla pianificazione urbanistica vigente -
Art. 38 pag. 43 MODELLO DI DOMANDA pag. 45 MODELLI DI
ASSEVERAZIONE pag. 53
La presente circolare e' predisposta per dare prime indicazioni
operative sulla disciplina del condono edilizio nella Regione
Emilia-Romagna.
La Regione, a seguito delle sentenze della Corte Costituzionale nn.
196-198 del 2004, ha definito nel Titolo II della L.R. 21 ottobre
2004, n. 23 (di seguito denominata presente legge) i limiti, le
modalita' e le condizioni per il rilascio del titolo in sanatoria
delle opere abusive eseguite in difformita' o in assenza del titolo
abilitativo.
Viene regolata quindi l'applicazione del condono edilizio, introdotto
dall'art. 32 del D.L. n. 269 del 2003, relativamente alle opere
abusive realizzate entro la data del 31 marzo 2003; le disposizioni
del Titolo II definiscono il procedimento e le condizioni per la
regolarizzazione delle violazioni edilizie, individuano le tipologie
e i limiti dimensionali degli interventi edilizi sanabili e i casi di
esclusione dal condono.
1. AMBITO DI APPLICAZIONE - ART. 26
Le norme del Titolo II si applicano alle richieste di rilascio del
titolo in sanatoria presentate ai Comuni dalla data di entrata in
vigore del D.L. 269/2003 e alle richieste che saranno trasmesse in
applicazione della presente legge.
Le domande inoltrate ai Comuni prima dell'entrata in vigore della
presente legge saranno accoglibili ai fini amministrativi qualora le
opere abusive oggetto della richiesta rientrino nelle tipologie, nei
casi e nei limiti di opere sanabili definiti dalla stessa legge
regionale.
Diversamente le domande presentate in data antecedente l'entrata in
vigore della presente legge che abbiano ad oggetto opere non ammesse
alla sanatoria non potranno avere esito positivo e le relative
violazioni edilizie sono soggette alle sanzioni amministrative
ordinarie. Si e' data quindi applicazione al principio per il quale
il provvedimento (cioe' il titolo in sanatoria) e' rilasciato secondo
la normativa vigente alla data di emissione.
Non occorre il rilascio del titolo abilitativo per le opere
autorizzate ed eseguite prima dell'entrata in vigore della Legge n.
10 del 1977 (cioe' prima del 30 gennaio 1977) che presentino
difformita' rispetto al titolo abilitativo originario. Tali
difformita' se eseguite nel corso dei lavori relativi all'intervento
autorizzato sono regolarizzate ope legis (art. 26, comma 4) e
pertanto non sono dovute le somme relative al contributo di
costruzione, ai diritti di segreteria e alla quota aggiuntiva
dell'oblazione.
Si sottolinea che tale regolarizzazione opera "a regime" e non ai
soli fini della disciplina della presente legge, cosicche' le
difformita' sopra descritte non potranno essere contestate, sotto
l'aspetto edilizio, in data successiva alla scadenza dei termini del
condono. Quanto alla prova che le difformita' rispetto al titolo
abilitativo originario siano state eseguite nel corso dei lavori
relativi all'intervento autorizzato, dovra' essere fornita, a
richiesta dell'Amministrazione comunale, idonea documentazione atta a
dimostrare tali circostanze, quali l'originario accatastamento,
l'assenza di interventi edilizi successivi, o altri documenti
probanti.
2. LA DOMANDA - ART. 27
2.1. Soggetti legittimati
Sono legittimati a presentare domanda di sanatoria edilizia tutti
coloro che hanno titolo per presentare o richiedere il rilascio del
titolo abilitativo ordinario.
La titolarita' deve essere posseduta al momento della domanda.
Come previsto dalle Circolari statali 17 giugno 1995, n. 2241 e n.
3357/25 del 30 luglio 1985, entrambe del Ministero dei Lavori
pubblici, sui precedenti condoni edilizi e' legittimato a chiedere la
sanatoria il proprietario dell'opera abusiva e nel caso di
comproprieta' la domanda puo' essere presentata dall'amministratore
del condominio o dai singoli condomini. E' legittimato anche il
proprietario del suolo sul quale e' stata eseguita l'opera abusiva e
il titolare di un diritto reale (uso, usufrutto, abitazione,
superficie, concessione di bene pubblico) che comporta la facolta' di
trasformazione edilizia del suolo.
Si puo' ritenere, secondo le precedenti circolari statali, che siano
legittimati a fare domanda anche tutti i soggetti che possono trarre
un vantaggio economico o giuridico dalla regolarizzazione delle
violazioni edilizie.
Sono legittimati, oltre ai soggetti privati che hanno realizzato
abusi su beni privati, anche:
- soggetti terzi che hanno realizzato abusi su beni di proprieta'
statale, su beni del demanio statale e su aree di proprieta' degli
enti pubblici territoriali (art. 26, comma 1),
- gli enti pubblici territoriali e gli enti pubblici
istituzionalmente competenti relativamente ad abusi edilizi
realizzati su opere pubbliche o di interesse pubblico (art. 26, comma
3).
2.2. Presentazione della domanda
La domanda di rilascio del titolo in sanatoria e' presentata, secondo
il modello allegato, allo sportello unico per l'edilizia del Comune
competente fino al 10 dicembre 2004, a pena di decadenza.
Sono oggetto della domanda le opere ultimate entro il 31 marzo 2003.
Per definire l'opera ultimata occorre fare riferimento alle
indicazioni contenute nelle citate circolari statali, secondo le
quali il manufatto realizzato deve essere tale da consentire la
definizione della volumetria da sanare. L'edificio quindi deve essere
completato nelle parti strutturali e nella copertura.
I contenuti della domanda hanno riguardo all'indicazione dei dati
relativi al richiedente, dei dati dell'unita' immobiliare da sanare
(ubicazione, riferimenti catastali e destinazione d'uso), dei dati
sintetici relativi alla descrizione dell'abuso, della tipologia di
abuso, del calcolo dell'oblazione e della quota integrativa, delle
somme da versare a titolo di contributo di costruzione.
Il soggetto richiedente deve dichiarare che l'ultimazione dei lavori
e' avvenuta entro il 31 marzo 2003; specificare se esistono vincoli
che interessano l'immobile oggetto di domanda di sanatoria e
dichiarare se l'asseverazione del professionista e' presentata in
forma completa ovvero se si riserva di presentarla entro il 10 giugno
2005, per i profili igienico sanitari, della sicurezza statica e
della prevenzione degli incendi e degli infortuni.
2.3. Elaborati grafici e fotografici e progetto delle opere di
completamento e adeguamento
La documentazione da produrre deve essere tale da consentire al
Comune il rilascio del titolo in sanatoria e pertanto dalla stessa
deve risultare la descrizione dell'opera realizzata. Quindi, oltre
alla documentazione fotografica, e' prevista la rappresentazione,
attraverso un apposito elaborato grafico, degli elementi essenziali
necessari alla individuazione dell'opera abusiva.
Inoltre, nel caso in cui l'opera stessa sia stata realizzata al
rustico alla data del 31 marzo 2003 e non sia stata ancora completata
all'atto della presentazione della domanda, occorre allegare alla
domanda un atto unilaterale d'obbligo, con il quale il richiedente si
impegna a concludere i lavori entro il 10 giugno 2005, e i relativi
elaborati di progetto.
Piu' in particolare, se alla scadenza del termine di presentazione
della domanda di condono l'opera da sanare e' da completare, il
richiedente deve provvedere entro il 10 giugno 2005 ad ultimare i
lavori, secondo il progetto presentato, anche attuando le modifiche
necessarie per ricondurre le opere abusive realizzate entro i casi e
i limiti di sanatoria previsti dalla presente legge, adempiendo in
tal modo all'impegno assunto con apposito atto unilaterale d'obbligo
allegato alla domanda.
In via equitativa, la stessa possibilita' viene riconosciuta
relativamente alle opere abusive gia' completamente realizzate alla
data di presentazione della domanda, per le quali sia possibile un
loro adeguamento alle prescrizioni della presente legge. Anche in
tale caso e' necessario un progetto grafico che rappresenti i lavori
da eseguire e un atto unilaterale d'obbligo che rechi l'impegno allo
svolgimento dei suddetti lavori.
Nell'uno e nell'altro caso, la presentazione della domanda di
condono, accompagnata dall'atto unilaterale d'obbligo e dagli
allegati elaborati progettuali, consentono al richiedente di eseguire
i lavori ivi descritti entro il termine perentorio del 10 giugno
2005. L'osservanza del medesimo termine e' inderogabile, in quanto il
professionista abilitato deve predisporre e presentare allo Sportello
unico per l'edilizia la propria asseverazione integrativa entro il 10
giugno 2005, a pena di decadenza della domanda, ai sensi dell'art.
27, comma 4, della presente legge.
Sia nei casi di completamento delle opere realizzate al rustico alla
data del 31 marzo 2003, sia nei casi di adeguamento dell'opera alle
prescrizioni della presente legge, l'asseverazione del
professionista, da presentarsi entro il 10 giugno 2005, dovra'
attestare che la medesima opera abusiva, a seguito dell'effettiva
realizzazione dei lavori di completamento e di adeguamento, presenta
le condizioni richieste per il rilascio del titolo in sanatoria ai
sensi del Titolo II della presente legge ed e' conforme alle
disposizioni legislative e alla rispettiva normativa tecnica vigenti
alla data del 31 marzo 2003, in materia igienico sanitaria di
sicurezza statica e prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Pertanto, in tali casi entro il 10 giugno 2005 dovra' essere prodotta
allo Sportello unico per l'edilizia una asseverazione completa del
professionista abilitato, redatta sullo stesso modello utilizzato per
l'asseverazione da allegare alla domanda di condono.
2.4. Asseverazione del professionista - Art. 29
Le norme regionali sul condono confermano l'orientamento assunto
dalla legislazione regionale che ha conferito al professionista
abilitato la responsabilita' di attestare la coerenza tra la
normativa sull'attivita' costruttiva e l'opera da realizzare.
Mentre nel procedimento edilizio ordinario con l'asseverazione il
professionista dichiara la conformita' dell'intervento progettato
alla pianificazione urbanistica e territoriale nonche' alla normativa
tecnica vigente, nel procedimento per il rilascio del titolo in
sanatoria il professionista e' chiamato ad asseverare che l'opera
presenta le condizioni richieste per la sanabilita' delle diverse
tipologie di abusi, ai sensi del Titolo II della presente legge (si
veda quanto specificato nella parte quinta della presente
circolare).
Tali asseverazioni devono essere allegate, a pena di irricevibilita',
alla domanda di rilascio del titolo in sanatoria.
Oltre a tali ambiti l'asseverazione del professionista deve
riferirsi, come per l'ordinario procedimento edilizio, anche ai
profili igienico-sanitari, della sicurezza statica e della
prevenzione degli incendi e degli infortuni.
In considerazione del breve lasso di tempo entro il quale deve essere
presentata la domanda di sanatoria, la presente legge ha previsto che
l'asseverazione del professionista circa gli aspetti appena
menzionati possa essere presentata nei sei mesi successivi, quindi
entro il 10 giugno 2005.
Puo' essere posticipata alla stessa data anche l'asseverazione
richiesta per le opere realizzate nei Comuni classificati sismici
(1), relativa alla possibilita' di eseguire gli interventi di
adeguamento o miglioramento, necessari ai sensi della normativa
tecnica sismica vigente.
Infine, relativamente al rispetto delle norme igienico sanitarie per
le unita' abitative, occorre precisare ai sensi dell'art. 29, comma
1, lettera b), punto 1), che gli interventi di nuova costruzione,
ampliamento e soprelevazione devono essere asseverati secondo la
normativa di cui al decreto ministeriale 5 luglio 1975; mentre per
gli interventi di ristrutturazione edilizia, di restauro scientifico
e restauro e risanamento conservativo e di manutenzione
straordinaria, il medesimo decreto ministeriale si applica solo per
gli aspetti che non trovano diretta disciplina nell'art. 34, comma 2,
lettere b), c) e d) della presente legge, in materia di recupero a
fini abitativi dei sottotetti, di altezza media interna utile e di
disciplina dei locali interrati.
In allegato alla presente circolare sono forniti due modelli di
asseverazione. Uno riguarda l'asseverazione completa di tutti gli
aspetti definiti all'art. 29, comma 1, lettere a), b) e c), da
allegare alla domanda di sanatoria e da utilizzare anche per
l'asseverazione da produrre a pena di decadenza entro il 10 giugno
2005, in caso di realizzazione di lavori di completamento e
adeguamento, secondo quanto specificato al precedente punto 2.3.
L'altro modello riguarda l'asseverazione integrativa da presentare a
pena di decadenza entro il 10 giugno 2005 per i profili relativi
all'art. 29, comma 1, lettere b) e c) ed e' utilizzabile qualora non
si sia proceduto a lavori di completamento e adeguamento secondo
quanto specificato al precedente punto 2.3.
L'asseverazione puo' essere presentata da piu' professionisti
ciascuno dei quali dovra' compilare una copia dell'allegato modello,
indicando con esattezza l'ambito relativo alla propria asseverazione.
E' ovvio quindi che in tali casi dovranno essere presentate piu'
asseverazioni per l'opera da sanare.
2.4.1. Prescrizioni della legislazione urbanistica oggetto
dell'asseverazione
Per tutte le tipologie di opere edilizie, la presente legge richiede
per il rilascio dei titoli in sanatoria la conformita' alla
legislazione urbanistica: pertanto il professionista abilitato deve
innanzitutto verificare che l'intervento per il quale si intende
presentare domanda di sanatoria sia conforme alle prescrizioni
legislative che attengono alla seguenti tematiche:
- normativa tecnica edilizia, in materia di:
- requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione;
- sicurezza statica e normativa antisismica (per i comuni
classificati sismici);
- cemento armato;
- barriere architettoniche;
- sicurezza degli impianti;
- prevenzione degli incendi e degli infortuni;
- contenimento del consumo di energia;
- distanze dai confini;
- limiti inderogabili di densita' edilizia, di altezza, di distanza
fra i fabbricati;
- vincoli di inedificabilita' assoluta;
- zone di rispetto:
- stradale;
- ferroviario;
- aeroportuale;
- cimiteriale;
- per i metanodotti;
- per i corsi d'acqua;
- per gli impianti di depurazione;
- limiti all'esposizione ai campi elettrici e magnetici.
2.5. Versamenti
2.5.1. Determinazione del contributo di costruzione - Art. 28
La regola generale e' che il contributo di costruzione dovuto per la
regolarizzazione degli abusi edilizi e' raddoppiato rispetto alle
misure previste dalla normativa regionale e comunale vigente alla
data di entrata in vigore della presente legge. Quindi:
1) gli interventi di ampliamento e sopraelevazione e di
ristrutturazione edilizia realizzati abusivamente comportano il
versamento in misura doppia della quota prevista per tali opere dalla
normativa vigente. Gli stessi interventi se rientranti nei casi di
esonero dal contributo di cui all'art. 30 della L.R. n. 31 del 2002,
comportano, ai fini del rilascio del titolo in sanatoria, il
versamento del contributo di costruzione in misura pari a quella
stabilita dalla stessa normativa;
2) gli interventi di restauro scientifico e di restauro e risanamento
conservativo eseguiti abusivamente comportano il versamento del
contributo previsto dalla normativa vigente per la ristrutturazione
edilizia applicando le diverse quote stabilite per l'aumento o senza
aumento del carico urbanistico;
3) il cambio di destinazione d'uso senza opere con aumento del carico
urbanistico comporta il versamento, in misura doppia, della
differenza tra gli oneri di urbanizzazione per la nuova destinazione
e gli oneri previsti, nella nuova costruzione, per la destinazione
d'uso in atto prima dell'abuso;
4) l'aumento della superficie utile senza opere comporta il
versamento in misura doppia degli oneri previsti per la
ristrutturazione edilizia con aumento del carico urbanistico.
Il calcolo del contributo di costruzione e' effettuato dal
professionista.
Per le domande presentate prima dell'entrata in vigore della presente
legge occorre sottrarre dall'importo totale la misura gia' versata a
titolo di anticipazione degli oneri di concessione.
Gli interventi edilizi abusivi e i mutamenti d'uso senza opere con
nuovo carico urbanistico sono soggetti in via ordinaria alla
monetizzazione delle aree:
- per la realizzazione delle opere di urbanizzazione in caso in cui
queste siano carenti rispetto alle quantita' previste dal piano
urbanistico per la zona o nell'ambito interessato dall'abuso;
- per i parcheggi pertinenziali nel caso in cui non sia assicurata la
misura prevista dall'art. 41-sexies della Legge n. 1150 del 1942.
Il Comune puo' chiedere agli interessati entro la data del 10 marzo
2005 di realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, con
"scomputo" degli oneri di urbanizzazione dovuti, e di realizzare
altresi' i parcheggi pertinenziali se l'abuso sia stato eseguito su
lotto non completamente urbanizzato e nei casi di significativa
carenza pregressa carenza delle opere di urbanizzazione.
In relazione alle peculiarita' della disciplina urbanistica relativa
alle strutture commerciali, l'art. 28, comma 7, della presente legge
prevede che le opere abusive realizzate su tali immobili siano
soggette, oltre al versamento del contributo di costruzione nella
misura indicata precedentemente, anche alla piena osservanza della
disciplina sulle opere di urbanizzazione stabilita dalla normativa
regionale.
L'esenzione dal contributo di costruzione e' prevista per gli
interventi abusivi su opere pubbliche e di interesse pubblico
realizzati da enti territoriali e da Enti pubblici istituzionalmente
competenti (art. 26, comma 3).
Non sono soggetti al medesimo versamento inoltre gli interventi
abusivi di manutenzione straordinaria (art. 36, comma 1) e le opere
non valutabili in termini di superficie e di volume (art. 36, comma
3).
2.5.2. Quota integrativa dell'oblazione - Art. 31
La quota aggiuntiva del 10% dell'intera oblazione definita dalla
Tabella C allegata al D.L. 269/2003 e' da versare entro il 10
dicembre 2004 sul conto corrente postale n. 367409 intestato a
Presidente Giunta regionale Via Aldo Moro n. 52 - Bologna, con
indicazione della causale "10% quota integrativa dell'oblazione".
In ordine alle domande trasmesse ai Comuni prima dell'entrata in
vigore della presente legge, il versamento della quota aggiuntiva e'
effettuato al momento dell'integrazione della domanda di cui al
successivo punto 2.7.
2.5.3. Diritti di segreteria - Art. 27, comma 8
La presente legge stabilisce una maggiorazione del 20% dei diritti di
segreteria dovuti per il rilascio dei titoli edilizi richiesti in via
ordinaria per l'opera oggetto della domanda di sanatoria; ma
consente ai Comuni di escludere tale maggiorazione entro trenta
giorni dall'entrata in vigore della legge regionale stessa, definendo
le modalita' di restituzione delle somme eventualmente riscosse.
Queste risorse sono utilizzate dall'Amministrazione comunale per
finanziare il programma speciale per l'esame delle pratiche di
condono. Appare utile sottolineare che, dal momento che l'attivita'
amministrativa relativa al condono edilizio rientra pienamente
nell'ambito delle funzioni di vigilanza e controllo dell'attivita'
edilizia, l'Amministrazione comunale potra' stabilire di destinare al
finanziamento di detto programma anche quote delle altre risorse che
la presente legge destina all'esercizio di dette funzioni, di cui
agli artt. 2, comma 7, 21, comma 1, e 28, comma 3.
2.6. Domande presentate dopo l'entrata in vigore della presente
legge
Le richieste inoltrate a seguito dell'entrata in vigore della
presente legge ed entro il 10 dicembre 2004 devono essere corredate a
pena di irricevibilita' dai seguenti atti:
1) domanda di definizione dell'illecito edilizio (come da modello
allegato);
2) elaborati grafici che illustrino le opere realizzate;
3) documentazione fotografica;
4) dichiarazione del professionista circa la corrispondenza tra
l'opera abusiva realizzata e la fattispecie prevista dalla presente
legge come opera condonabile;
5) attestazioni di versamento:
- della prima rata dell'oblazione prevista dall'art. 32 del D.L.
269/03;
- della quota del 10% dell'intera oblazione prevista dall'art. 32 del
D.L. 269/03;
- dei diritti di segreteria, come previsti dalle amministrazioni
comunali per il rilascio dei titoli abilitativi ordinari,aumentati
del 20%;
- del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e costo di
costruzione) e delle eventuali monetizzazioni delle aree per opere di
urbanizzazione e per parcheggi pertinenziali.
2.7. Domande presentate prima dell'entrata in vigore della presente
legge
Le domande presentate prima della data di entrata in vigore della
presente legge sono fatte salve ma saranno esaminate secondo le
disposizioni della presente legge.
E' data all'interessato la facolta' di ritirare, modificare e
integrare, entro il 10 dicembre 2004, la domanda gia' presentata
sostituendola con il modello allegato ed integrandola con la
documentazione richiesta dalla presente legge. Si tratta di una
facolta' finalizzata ad agevolare e rendere piu' spedita l'attivita'
istruttoria dello Sportello unico per l'edilizia.
Pertanto, lo Sportello unico per l'edilizia prendera' in carico le
domande di condono solo ad avvenuta scadenza del termine massimo per
la presentazione delle stesse; potendo ciascuna Amministrazione
comunale, nella propria autonomia, definire le modalita'
organizzative del ricevimento delle domande e di svolgimento delle
attivita' appena ricordate.
Al fine di adeguare la propria domanda l'interessato dovra'
provvedere, entro la stessa data, a presentare:
- l'asseverazione del professionista che dichiari la corrispondenza
tra l'opera abusiva realizzata e le tipologie di opere ammesse a
sanatoria dalla presente legge nonche' l'asseverazione degli aspetti
igienico-sanitari, della sicurezza statica e della prevenzione degli
incendi e infortuni (fatta salva la possibilita' per quest'ultima
asseverazione di una presentazione nei successivi 180 giorni);
- con l'attestazione del versamento del contributo di costruzione,
con scomputo delle somme gia' versate;
- con l'attestazione del versamento del 10% della quota integrativa
dell'oblazione;
- con l'attestazione del versamento dei diritti di segreteria
maggiorati del 20%.
3. IL PROCEDIMENTO PER IL RILASCIO DEL TITOLO IN SANATORIA - ART. 27
L'art. 27 della presente legge definisce al comma 6 alcuni criteri
generali che i Comuni sono tenuti ad applicare nella regolazione del
procedimento amministrativo in discorso.
Il responsabile dello Sportello unico per l'edilizia rilascia il
titolo in sanatoria entro il 31 dicembre 2006. Ai fini del rilascio
lo Sportello unico per l'edilizia deve compiere un controllo formale
sulla domanda e sulla documentazione presentata che riguarda:
- la completezza della documentazione;
- la completezza della asseverazione del professionista che deve
coprire tutti gli aspetti sopra menzionati;
- la correttezza dei versamenti effettuati;
- l'osservanza degli adempimenti fiscali previsti dal comma 37
dell'art. 32 del D.L. 269/03 (denuncia al catasto, denuncia ai fini
ICI e denuncia ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti
solidi e urbani e per l'occupazione del suolo pubblico).
E' obbligatorio un controllo di merito su un campione del 20% delle
asseverazioni presentate dai professionisti, mentre il controllo
sistematico e' stabilito sulle asseverazioni relative agli interventi
di sopraelevazione nei Comuni classificati sismici (2) e agli
interventi di ristrutturazione edilizia che abbiano interessato
elementi strutturali dell'edificio.
Lo Sportello unico per l'edilizia che svolge l'istruttoria delle
domande puo' chiedere una sola volta integrazioni documentali e
convocare i soggetti interessati per chiarimenti. Esso puo' inoltre
convocare, ai sensi dell'art. 27, comma 6, lettera d), il richiedente
e il progettista abilitato, che ha predisposto gli elaborati e le
asseverazioni allegate alla domanda, al fine di rimuovere le
irregolarita' e i vizi formali riscontrati. Cio' allo scopo di
definire un meccanismo semplificato di risoluzione delle
irregolarita' riscontrate nel corso dell'esame della documentazione,
da svolgersi con il contraddittorio degli interessati, e favorire, in
tal modo, la corretta interpretazione e applicazione della presente
legge.
Lo Sportello unico per l'edilizia provvede a richiedere il parere
della Commissione per la qualita' architettonica e il paesaggio e ad
acquisire direttamente pareri ed atti di assenso dalle
Amministrazioni competenti, qualora non vi abbia provveduto
l'interessato.
Si indicano a tal proposito i principali vincoli sugli immobili,
previsti dalla normativa statale e regionale, che richiedono
l'acquisizione del parere dell'autorita' preposta, ai sensi dell'art.
32 della Legge n. 47 del 1985:
- vincolo storico artistico e paesaggistico;
- vincolo idrogeologico e zone a rischio idraulico;
- aree naturali protette;
- zone di protezione speciale e siti di interesse comunitario;
- norme sul rischio di incidenti rilevanti;
- zone di rispetto del demanio marittimo.
Le disposizioni regionali, diversamente dalla normativa statale, non
consentono che il titolo in sanatoria possa considerarsi tacitamente
concesso con l'inutile decorso del tempo previsto per il suo rilascio
(c.d. silenzio-assenso).
La sanatoria deve infatti essere contenuta in un provvedimento
espresso e pertanto in caso di inerzia dell'Amministrazione comunale,
previa diffida a provvedere entro 15 giorni dal ricevimento
dell'istanza, l'interessato puo' chiedere alla Giunta provinciale la
nomina di un commissario ad acta che provvede nei 60 giorni
successivi all'atto di nomina.
Sono stati chiariti infine i rapporti tra la sanatoria e
l'agibilita'. L'art. 27, comma 6, lettera f), secondo il quale il
titolo in sanatoria ha il valore e gli effetti del certificato di
conformita' edilizia e di agibilita', intende escludere che possano
essere rilasciati titoli edilizi qualora l'opera non possieda i
requisiti necessari per l'agibilita'.
Per evitare che possano essere condonati immobili inagibili un
professionista abilitato deve attestare, sin dalla presentazione
della domanda o nei successivi sei mesi, la sussistenza delle
condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e di prevenzione degli
incendi e infortuni il cui rispetto non e' verificato, come nei
precedenti condoni, in un momento successivo al rilascio del titolo
in sanatoria, ma condiziona la sanabilita' edilizia delle opere.
3.1. Il parere della Commissione per la qualita' architettonica e il
paesaggio - Art. 30
L'art. 30 della presente legge regola l'intervento della Commissione
per la qualita' architettonica e il paesaggio nel procedimento di
definizione degli illeciti edilizi.
Il parere, obbligatorio e non vincolante, deve essere richiesto se
l'opera abusiva e' stata realizzata:
- su edifici di interesse storico architettonico vincolati dai piani
urbanistici comunali;
- all'interno della zona omogenea A, o nel centro storico e negli
insediamenti storici per i Comuni dotati di piano strutturale,
operativo e di regolamento urbanistico e edilizio;
- in aree soggette a vincolo paesaggistico o ambientale, stabilito
dalla legge statale o regionale o dal piano urbanistico, nel caso in
cui il Comune sia Amministrazione preposta alla tutela del vincolo.
Il parere deve essere rilasciato nel termine stabilito dal programma
speciale comunale, previsto dall'art. 27, comma 7, ovvero in mancanza
del programma, entro 90 giorni dalla richiesta del responsabile dello
Sportello unico per l'edilizia.
E' previsto il rilascio del titolo in sanatoria prescindendo dal
parere, se questo non viene reso nel termine definito dalla presente
legge.Le competenze della Commissione possono essere ampliate a
discrezione dei Comuni, i quali entro il termine di 30 giorni
all'entrata in vigore della presente legge possono individuare nuove
tipologie di opere, oltre a quelle appena elencate, da sottoporre al
parere dell'organo.
4. OPERE NON SANABILI - ART. 32
4.1. Opere non sanabili per effetto del richiamo all'art. 32 del D.L.
269/03
L'art. 32 della presente legge esclude dal condono edilizio le opere
comunque non suscettibili di sanatoria che sono elencate al comma 27,
dell'articolo 32 del D.L. 269/03.
Pertanto e' esclusa la sanatoria:
- in presenza di divieti espressi ai sensi degli artt. 32 e 33 della
Legge n. 47 del 1985;
- per le opere eseguite dal proprietario o dall'avente causa
condannato con sentenza definitiva per i delitti di cui all'art.
416-bis (associazione mafiosa), all'art. 648-bis (riciclaggio) e
all'art. 648-ter (utilizzo di denaro, beni o utilita' di provenienza
illecita) del codice penale o da terzi per suo conto;
- per impossibilita' di eseguire interventi di adeguamento
antisismico sulle opere abusive;
- per le opere realizzate su aree di proprieta' dello Stato e degli
Enti pubblici territoriali se non e' espressa la disponibilita'
dell'ente proprietario a concedere onerosamente l'uso dell'area;
- per le opere realizzate su immobili vincolati in data antecedente
alla commissione dell'abuso nei casi in cui il vincolo sia imposto
sulla base di leggi statali e regionali per la tutela degli interessi
idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e
paesaggistici nonche' dei parchi e delle aree protette nazionali,
regionali e provinciali;
- per le opere eseguite su immobili dichiarati monumento nazionale o
dichiarati di interesse rilevante ai sensi del DLgs n. 42 del 2004;
- per le opere realizzate su aree boscate o su pascolo che siano
state percorse dal fuoco;
- per le opere realizzate nei porti e nelle aree, appartenenti al
demanio marittimo, di preminente interesse nazionale.
4.2. Opere non sanabili ai sensi dell'art. 32 della L.R. 23/04
L'art. 32 della presente legge introduce due ulteriori fattispecie di
opere abusive per le quali e' escluso il rilascio del titolo in
sanatoria.
Il primo caso e' relativo alle ipotesi in cui gli interventi abusivi
siano stati realizzati usufruendo di contributi pubblici erogati,
successivamente al 1995, a qualunque titolo dallo Stato, dalla
Regione o dagli Enti locali. L'esenzione non opera in tutti i casi
nei quali i titolari di una unita' immobiliare abbiano usufruito di
un contributo pubblico, comunque riferibile ad interventi
sull'immobile, ma opera nella piu' limitata ipotesi nella quale il
citato contributo sia stato erogato, in data successiva al 31
dicembre 1995, proprio per finanziare l'intervento edilizio che e'
stato realizzato abusivamente (3).
La seconda ipotesi di intervento edilizio non suscettibile di
sanatoria ricorre nei casi di opere realizzate su una unita'
immobiliare, avente destinazione abitativa, che gia' in occasione dei
precedenti condoni edilizi sia stata oggetto di sanatoria, per un
intervento di:
- nuova costruzione;
- ristrutturazione;
- ampliamento o soprelevazione, che abbia comportato la realizzazione
di nuove unita' immobiliari.
Viene dunque sanzionata la realizzazione di un nuovo abuso edilizio
nella medesima unita' immobiliare abitativa, indipendentemente dalla
natura e gravita' dello stesso, ma solo nel caso in cui detta unita'
immobiliare sia stata oggetto nel passato di un rilevante abuso
edilizio, sanato in occasione dei precedenti condoni.
5. INTERVENTI EDILIZI SUSCETTIBILI DI SANATORIA
La presente parte quinta della circolare fornisce una definizione
analitica degli interventi per i quali e' ammesso il rilascio del
titolo in sanatoria, precisandosi per ciascuna tipologia di
intervento edilizio quanto segue:
a) la definizione dell'intervento edilizio, come desumibile
dall'Allegato alla legge regionale n. 31 del 2002, integrata da
talune eventuali precisazioni;
b) l'ammissibilita' della sanatoria, cioe' la precisazione
preliminare dei casi nei quali per detta tipologia di intervento e'
comunque escluso il rilascio del titolo in sanatoria ovvero dei casi
nei quali il rilascio dello stesso e' ammesso, sia pure alle
condizioni, nei limiti o subordinatamente all'attuazione di taluni
adempimenti, stabiliti dalla legge;
c) le condizioni e limiti alla condonabilita', cioe' la descrizione
analitica degli eventuali limiti dimensionali, (4) condizioni,
adempimenti, ecc. cui e' subordinato il rilascio del titolo in
sanatoria.
Naturalmente la distinzione tra gli elementi di cui alle lettere b) e
c) risponde esclusivamente ad esigenze espositive, dal momento che ai
fini del rilascio del titolo in sanatoria devono essere osservate
tutte le prescrizioni di legge, cosi' come riportate nelle suddette
lettere.
5.1. Interventi di nuova costruzione - Art. 33
Occorre innanzitutto sottolineare che la legge introduce una
disciplina profondamente differenziata per le diverse ipotesi che
rientrano, ai sensi della legge regionale n. 31 del 2002 in un'unica
categoria generale (denominata "interventi di nuova costruzione"). Si
distingue, in particolare, tra:
5.1.1. interventi di costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori
terra o interrati;
5.1.2. interventi di nuova costruzione di cui alle lettere g.2),
g.3), g.4), g.6) e g.7) dell'Allegato alla legge regionale n. 31 del
2002;
5.1.3. interventi di ampliamento e sopraelevazione di manufatti
esistenti;
5.1.4. installazione di tettoie e manufatti leggeri.
Occorre, di conseguenza, esaminare le diverse ipotesi distintamente.
5.1.1. Interventi di costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori
terra o interrati - Art. 33, comma 1
5.1.1.1. Definizione
Per "interventi di costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra
o interrati" si intende la realizzazione di opere edilizie, in aree
precedentemente libere da costruzioni, nel territorio extraurbano, in
lotti inedificati del territorio urbanizzato, in aree pertinenziali
di edifici esistenti, ecc.
5.1.1.2. Ammissibilita' della sanatoria
La presente legge stabilisce all'art. 33, comma 1, che in tutto il
territorio della regione, nel caso di costruzione di nuovi manufatti
edilizi fuori terra o interrati, non e' ammesso il rilascio dei
titoli in sanatoria se l'intervento risulta in contrasto con la
legislazione urbanistica (si veda il precedente punto 2.4.1.) ovvero
se risulta in contrasto con le prescrizioni degli strumenti
urbanistici vigenti alla data del 31 marzo 2003.In altre parole, la
costruzione di questi nuovi manufatti puo' essere sanata solo nel
caso in cui la realizzazione degli stessi risulta, con riferimento
alla data del 31 marzo 2003, conforme alla legislazione urbanistica
ed e' espressamente prevista dal piano urbanistico comunale.
La fattispecie concreta nella quale e' ammesso il rilascio del titolo
in sanatoria finisce, in tal modo, per coincidere con quella prevista
dall'art. 38 della presente legge, cioe' con il caso in cui
l'intervento e' stato realizzato in assenza o in difformita' dal
titolo abilitativo edilizio, ma vi erano, quantomeno al 31 marzo
2003, tutte le condizioni per richiedere la sanatoria, attraverso
l'accertamento di conformita' di cui all'art. 17, comma 2, della
presente legge (c.d. sanatoria giurisprudenziale). (Si veda anche
quanto precisato al punto 5.6.)
5.1.1.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Non vi sono limiti e condizioni particolari alla sanabilita' degli
interventi di costruzione di nuovi manufatti edilizi fuori terra o
interrati, che al 31 marzo 2003 risultino conformi alla legislazione
urbanistica e alle prescrizioni di piano (5).
5.1.2. Interventi di nuova costruzione di cui alle lettere g.2),
g.3), g.4), g.6) e g.7) dell'Allegato alla legge regionale n. 31 del
2002 - Art. 33, comma 2
5.1.2.1. Definizione degli interventi
Si tratta di un nutrito elenco di interventi che l'allegato alla L.R.
n. 31 del 2002 equipara alla costruzione di nuovi manufatti edilizi,
dandone la seguente definizione:
"g.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria
realizzati da soggetti diversi dal Comune;"
"g.3) la realizzazione di infrastrutture ed impianti, anche per
pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di
suolo inedificato;"
"g.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti
radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di
telecomunicazione da realizzare sul suolo;"
"g.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli
strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio
ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi
di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un
volume superiore al 20 per cento del volume dell'edificio
principale;"
"g.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la
realizzazione di impianti per attivita' produttive all'aperto ove
comportino l'esecuzione dei lavori cui consegua la trasformazione
permanente del suolo inedificato.".
5.1.2.2. Ammissibilita' della sanatoria
Ai sensi dell'art. 33, comma 2, gli interventi appena descritti sono
sanabili qualora risultino conformi sia alla legislazione urbanistica
(si veda il precedente punto 2.4.1.) che alle prescrizioni degli
strumenti urbanistici. Valgono per loro, dunque, le medesime
considerazioni gia' svolte al precedente punto 5.1.1.2., con riguardo
alla realizzazione di nuovi manufatti edilizi.
5.1.2.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Non vi sono limiti e condizioni particolari alla sanabilita' degli
interventi in esame (purche' risultino conformi alla legislazione
urbanistica e alle prescrizioni di piano).
5.1.3. Interventi di ampliamento e sopraelevazione di manufatti
esistenti - Art. 33, commi 3 - 7
5.1.3.1. Definizione degli interventi
Per ampliamento e soprelevazione di manufatti esistenti, si deve
intendere (ai sensi della seconda parte della lettera g1)
dell'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002) l'aumento di volumetria dei
manufatti all'esterno della sagoma esistente, sia dunque in altezza
degli edifici che in larghezza.
Questo intervento deve portare all'ampliamento delle superfici utili
o accessorie dell'edificio originario (e dunque a nuovi volumi aventi
la medesima destinazione funzionale dell'edificio originario).
L'intervento si distingue per questa sua caratteristica, sia dalla
realizzazione di tettoie e manufatti leggeri, sia dalla realizzazione
di volumi tecnici o di opere pertinenziali; tuttavia occorre
considerare che il legislatore, consapevole della difficolta' a
livello pratico di tenere distinte le diverse fattispecie, ha
assoggettato tutte queste ipotesi di intervento alla medesima
disciplina.
5.1.3.2. Ammissibilita' della sanatoria
Gli interventi di ampliamento e soprelevazione di edifici esistenti
non sono in alcun caso sanabili se in contrasto con la legislazione
urbanistica (si veda il precedente punto 2.4.1.).
I medesimi interventi, qualora conformi, sia alla legislazione
urbanistica sia alle prescrizioni di piano, sono pienamente sanabili
e senza alcun limite e condizione, ai sensi dell'art. 38 della
presente legge (si vedano le considerazioni gia' svolte al precedente
punto 5.1.1.2.).
Ai sensi del comma 7 dell'art. 33, l'ampliamento o la soprelevazione
di edifici esistenti, conformi alla legislazione urbanistica, ma in
contrasto con taluna prescrizione di piano, non sono sanabili qualora
l'abuso sia stato realizzato:
a) sugli edifici di interesse storico architettonico, vincolati in
base alla legge statale o regionale ovvero dalle previsioni degli
strumenti urbanistici comunali;
b) nelle zone di tutela naturalistica, nel sistema forestale e
boschivo, negli invasi ed alvei di laghi, bacini e corsi d'acqua e
nelle zone di tutela della costa e dell'arenile, come perimetrati nel
piano territoriale paesistico regionale ovvero nei piani provinciali
e comunali che abbiano provveduto a darne attuazione;
c) all'interno delle aree naturali protette statali, regionali,
provinciali e comunali, dei siti di interesse comunitario (SIC) e
delle zone di protezione speciale (ZPS);
d) sul demanio regionale, provinciale o comunale;
e) su ogni altra area sottoposta dagli strumenti di pianificazione
territoriale e urbanistica a vincolo di inedificabilita' assoluta, in
forza della legislazione vigente ovvero destinata ad opere e spazi
pubblici ovvero destinata ad interventi di edilizia residenziale
pubblica, di cui alla Legge n. 167 del 1962;
f) nelle zone classificate a rischio idrogeologico molto elevato,
come perimetrate dalla Regione ai sensi del decreto legge 11 giugno
1998, n. 180 (convertito con modificazioni dalla Legge 3 agosto 1998,
n. 267).
Fuori dai casi appena ricordati, l'ampliamento e la soprelevazione di
edifici esistenti, conformi alla legislazione urbanistica, ma in
contrasto con taluna prescrizione di piano, sono invece sanabili se
risultano rispettati i limiti e le condizioni indicate al successivo
paragrafo 5.1.3.3.
5.1.3.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
5.1.3.3.1. Limiti dimensionali
L'ampliamento e la soprelevazione di edifici esistenti, conformi alla
legislazione urbanistica, ma in contrasto con taluna prescrizione di
piano, sono sanabili se rispettano innanzitutto i limiti dimensionali
(6), previsti dall'art. 33, comma 3, lettere a) e b) e comma 5 della
presente legge, con riguardo alla destinazione d'uso e alle tipologie
dell'edificio originario cui l'intervento accede. Occorre cosi'
distinguere tra i seguenti casi di ampliamento e di soprelevazione:
a) per gli edifici produttivi, agricoli non residenziali,
direzionali, commerciali, ricettivi e ricreativi e' stabilita
l'osservanza di un doppio limite: da una parte l'ampliamento e la
sopraelevazione non possono essere superiore al 10% della singola
unita' immobiliare originaria, dall'altra le nuove volumetrie
derivanti dall'ampliamento e dalla sopraelevazione non possono
superare, in termini assoluti, le seguenti dimensioni massime per
l'intero edificio: 1. i 300 metri cubi per ciascun edificio oggetto
dell'ampliamento; 2. i 600 metri cubi per l'insieme degli edifici
produttivi posseduti da una azienda nel singolo comune; 3. la meta'
dei volumi indicati ai punti precedenti qualora gli immobili
interessati dall'intervento di ampliamento e sopraelevazione siano
localizzati all'interno del perimetro del centro storico (come
definito dagli strumenti urbanistici comunali) ovvero qualora i
suddetti edifici siano collocati all'interno delle "zone di
riqualificazione della costa e dell'arenile", come perimetrate nel
piano territoriale paesistico regionale ovvero nei piani provinciali
e comunali che abbiano provveduto a darne attuazione. Vi e' dunque un
doppio limite dimensionale: uno che attiene al rapporto tra l'opera
abusiva e l'edificio originario (10%), l'altro che attiene ad un
valore dimensionale assoluto dell'abuso (300 mc o 600 mc in caso di
cumulo di piu' edifici produttivi ampliati o soprelevati). (7) Nel
caso di cui al precedente punto 3. opera il medesimo meccanismo del
doppio limite dimensionale, con l'unica particolarita' che il limite
assoluto e' ridotto della meta'. Pertanto: l'ampliamento e la
soprelevazione di edifici produttivi, agricoli non residenziali,
direzionali, commerciali, ricettivi e ricreativi, situati nel centro
storico e nelle zone di riqualificazione della costa e dell'arenile,
sono sanabili solo entro il limite massimo del 10% dell'edificio
originario e sempre che il nuovo volume non superi i 150 mc. Si noti
che nel caso di una pluralita' di edifici produttivi tutti situati
nel centro storico e nelle zone di riqualificazione della costa e
dell'arenile la sanabilita' e' condizionata al fatto che ciascun
ampliamento e soprelevazione non superino il limite massimo del 10%
del volume dell'edificio originario e alla condizione che il cumulo
dei diversi interventi non superi il limite massimo dei 300 mc. Non
risulta invece disciplinato dalla presente legge il caso in cui la
medesima azienda sia titolare di una pluralita' di edifici
produttivi, in parte situati nel centro storico e nelle zone di
riqualificazione della costa e dell'arenile e in parte in altri
ambiti del territorio comunale. In tale ipotesi, si ritiene che si
debba dare attuazione all'evidente ratio della legge, che e' quella
di assicurare una maggiore tutela alle suddette zone, senza che cio'
comporti una irragionevole penalizzazione delle imprese interessate
(per il solo fatto di essere titolari di edifici nelle suddette
zone). Pertanto, occorre utilizzare un metodo combinatorio, per il
quale gli interventi di ampliamento e soprelevazione realizzati in
detti ambiti di maggior tutela dovranno osservare i limiti piu'
ridotti (10% dell'edificio originario e un massimo di 150 mc per il
cumulo degli ampliamenti o soprelevazioni da sanare nel centro
storico e nelle zone di riqualificazione della costa e dell'arenile),
rimanendo salvo il fatto che il tetto massimo dei volumi abusivi
sanabili, realizzati nel Comune, rimane fissato nei 600 mc
complessivi;
b) per le unita' immobiliari aventi funzione abitativa operano i
seguenti limiti massimi, a seconda della diversa tipologia degli
edifici: 1. nel caso di edifici residenziali plurifamiliari, in
assenza di ogni altra specifica indicazione, opera il solo limite del
10%, per singola unita' immobiliare (di cui all'alinea dell'art. 33,
comma 3, lettera a) (8); 2. nel caso di edifici residenziali
bifamiliari, indipendentemente dalle dimensioni di ciascuna unita'
immobiliare, opera il limite complessivo di 100 mc per ciascuna delle
medesime unita' immobiliari. Questo limite e' ridotto alla meta', e
dunque a 50 mc, per gli edifici residenziali bifamiliari situati nel
centro storico o nelle zone di riqualificazione della costa e
dell'arenile (art. 33, comma 3, lettera b) (9); 3. nel caso di
edifici residenziali monofamiliari, operano gli stessi limiti
previsti per i bifamiliari; pertanto potranno essere sanati
l'ampliamento e la soprelevazione dell'unita' immobiliare se non
ecceda il limite complessivo di 100 mc, indipendentemente dalle
dimensioni dell'unita' immobiliare medesima. Questo limite e' sempre
ridotto alla meta', e dunque a 50 mc, per gli edifici residenziali
monofamiliari situati nel centro storico o nelle zone di
riqualificazione della costa e dell'arenile (art. 33, comma 3,
lettera b) (10);
c) per le unita' immobiliari aventi funzione abitativa il comma 5
dell'art. 33, precisa che i limiti dimensionali indicati alla
precedente lettera b) non operano ai fini del rilascio del titolo in
sanatoria per interventi di chiusura di logge e balconi (11).
In detti casi l'unica condizione richiesta per la sanabilita'
dell'intervento e' costituita dall'osservanza della normativa vigente
in materia igienico sanitaria. Cio' comporta che, sia il locale
ricavato dalla suddetta chiusura del balcone o della loggia, sia i
locali che originariamente si affacciavano sugli stessi, debbano
mantenere i requisiti minimi di illuminazione, di ricambio d'aria,
ecc. previsti dalla legge e dalla relativa normativa tecnica.
Il comma 6 dell'art. 33 chiarisce che il mancato rispetto dei limiti
dimensionali appena richiamati comporta il diniego del rilascio del
titolo in sanatoria per la singola domanda di condono, qualora
l'abuso superi i limiti fissati per ogni singola unita' immobiliare,
per l'insieme delle domande presentate, qualora il cumulo degli
interventi abusivi superi il limite stabilito per interi edifici. In
altre parole, qualora per uno stesso edificio produttivo, agricolo
non residenziale, direzionale, commerciale, ricettivo e ricreativo
siano presentate una pluralita' di domande e il cumulo delle stesse
superi il limite massimo assoluto della lettera a) del comma 3
dell'art. 33, e' escluso il rilascio del titolo abilitativo per tutte
le domande presentate.
5.1.3.3.2. Esclusione della realizzazione di nuove unita'
immobiliari - Art. 35, comma 3, lettera c)
Un secondo ordine di requisiti cui e' subordinato il rilascio del
titolo in sanatoria e' stabilito dalla lettera c) del comma 3
dell'art. 33, secondo cui non puo' essere sanato l'ampliamento e la
soprelevazione che abbiano comportato la realizzazione di una nuova
unita' immobiliare. E' dunque ammessa la sanatoria di interventi che
comportino l'aumento della dimensione complessiva dell'unita'
immobiliare preesistente e non la sanatoria che comporti il
frazionamento della stessa unita' in due o piu' unita' immobiliari.
5.1.3.3.3. Vincolo ventennale all'uso non abitativo - art. 33, comma
Ai sensi del comma 4 dell'art. 33 il rilascio del titolo in
sanatoria, in caso di ampliamento e soprelevazione di edificio con
originaria funzione diversa da quella abitativa, comporta l'obbligo a
mantenere, nei vent'anni successivi alla data di entrata in vigore
della presente legge, una destinazione d'uso non abitativa (12).
L'obbligo ha natura reale e di conseguenza pur non essendo prescritto
dalla legge alcun obbligo di trascrizione nei registri immobiliari,
vieta per il suddetto periodo il rilascio di un titolo abilitativo
edilizio che, pur risultando magari conforme al PRG (in quanto la
nuova destinazione residenziale e' considerata compatibile dalle
norme di piano), comporti la violazione del suddetto obbligo di
legge.
5.1.3.3.4. Sopraelevazione nei comuni classificati sismici
Nei comuni della regione classificati sismici (13), il rilascio del
titolo in sanatoria e' subordinato alla avvenuta realizzazione entro
il 31 dicembre 2006 dei lavori di adeguamento antisismico della
struttura originaria ed alla conseguente certificazione comunale
circa l'idoneita' della struttura esistente a sopportare il nuovo
carico. In tal modo il legislatore ha voluto assicurare, anche per le
soprelevazioni abusive da sanare, le medesime garanzie di sicurezza
statica richieste, per i procedimenti edilizi ordinari, dall'art. 90
del DPR n. 380 del 2001.
Piu' in particolare gli interessati, una volta presentata la domanda
di condono, che contenga l'asseverazione di cui al precedente punto
2.4., dovranno depositare apposito progetto relativo alle opere di
adeguamento antisismico necessarie per mettere in sicurezza la
costruzione, comprensiva della sopraelevazione realizzata
abusivamente, avvalendosi dell'attivita' di professionisti abilitati,
competenti alla progettazione e direzione lavori di detti
interventi.
Il progetto dovra' essere oggetto di autonoma autorizzazione
preventiva comunale (o dell'ente delegato dal Comune), con le
modalita' procedurali previste dall'art. 36 della L.R. n. 31 del
2002, secondo quanto specificato dalla nota della Direzione generale
Ambiente e Difesa del suolo e della costa della Regione, prot. n.
60287/04 del 28 luglio 2004. Il Comune ai fini del rilascio della
suddetta autorizzazione dovra' valutare la idoneita' delle opere
progettate ad assicurare la sicurezza statica dell'intero edificio,
comprensivo della sua soprelevazione per la quale e' pendente domanda
di sanatoria edilizia.
Ai sensi dell'art. 27, comma 6, lettera c), della presente legge, il
Comune, e' tenuto a svolgere sia un controllo di merito sulla
asseverazione del professionista allegata alla domanda di condono (in
merito alla possibilita' di realizzare gli interventi di adeguamento
antisismico) sia il controllo in corso d'opera dei lavori di
adeguamento.
All'avvenuta conclusione dei lavori, il Comune (o l'ente delegato
dallo stesso), rilascia il titolo edilizio in sanatoria, certificando
che la struttura dell'edificio, a seguito degli interventi di
adeguamento realizzati, e' idonea a sopportare il carico derivante
dalla soprelevazione.
Naturalmente non puo' escludersi che la soprelevazione abusiva sia
stata realizzata in conformita' alla normativa tecnica antisismica.
Tale circostanza dovra' essere adeguatamente asseverata e documentata
dal progettista abilitato competente, nell'asseverazione di cui
all'art. 29, comma 1, lettera c) della presente legge e dovra' essere
oggetto di apposita certificazione del Comune, ai fini del rilascio
del titolo in sanatoria, dandosi cosi' atto della non necessita' di
realizzare ulteriori interventi di adeguamento antisismico.
5.1.4. Installazione di tettoie e manufatti leggeri - Art. 33, comma
La quarta tipologia di interventi, rientranti nella categoria
generale delle nuove costruzioni, e per la quale l'art. 33, comma 8,
della presente legge stabilisce una specifica disciplina, e'
costituita dall'installazione di tettoie, manufatti leggeri e di
altre strutture che non siano utilizzati come abitazione o ambienti
di lavoro, che prevedano la permanenza di persone, bensi' come
depositi, magazzini e simili, ovvero per gli usi ammessi dagli
strumenti urbanistici vigenti alla data del 31 marzo 2003.
5.1.4.1. Definizione degli interventi
La norma ha riguardo alle tettoie e alle strutture leggere, anche
prefabbricate, normalmente caratterizzate dalla agevole possibilita'
di realizzazione e di rimozione e dalla non stabile incorporazione al
suolo, quali i gazebo e i capanni, i ripari, i ricoveri, i magazzini
per gli attrezzi, ecc.
Non possono farsi rientrare in tali categorie le strutture che per
loro caratteristica sono destinate ad essere utilizzate come
abitazioni o come ambienti di lavoro. Dette strutture vanno infatti
equiparate, anche agli effetti dell'applicazione della sanatoria,
alla realizzazione di nuove costruzioni (14).
Le tettoie e i manufatti leggeri possono assumere una differente
qualificazione a seconda che siano realizzati come pertinenze di un
edificio principale, gia' presente nell'area interessata, ovvero come
opera autonoma, non pertinenziale, realizzata in un lotto nel quale
non sia presente un altro edificio: questa distinzione e' utile ai
fini del calcolo delle dimensioni massime ammissibili, ai sensi del
successivo punto 5.1.4.3.1.
Occorre inoltre distinguere dette opere dagli interventi minori che,
non presentando un significativo impatto urbanistico ed edilizio, non
sono soggetti, in via ordinaria, a titolo abilitativo, e la cui
realizzazione, di conseguenza, rientra nel novero dell'attivita'
edilizia libera: quali le opere di sistemazione e gli elementi di
arredo delle aree pertinenziali, i pergolati e altre analoghe
strutture integrate alla vegetazione, ecc. (15).
5.1.4.2. Ammissibilita' della sanatoria
La legge precisa al comma 8 dell'art. 33 che le strutture individuate
al precedente punto 5.1.4.1. sono sanabili, anche se realizzate in
contrasto con la pianificazione urbanistica vigente alla data del 31
marzo 2003 (purche' soddisfino le condizioni di cui al punto
successivo).
Ai fini della sanabilita', nulla viene invece precisato in merito
alla necessaria conformita' di tali interventi alla legislazione
urbanistica vigente alla medesima data. Tuttavia, trattandosi di
principio generale che e' affermato ripetute volte dalla legge (per
interventi che vanno dalle nuove costruzioni alle opere non
valutabili in termini di superficie o di volume), si deve ritenere
che anche dette strutture possano essere sanate solo nel caso in cui
non contrastino con la legislazione urbanistica (si veda il
precedente punto 2.4.1.).
5.1.4.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
La sanatoria di tettoie e di manufatti leggeri, nonche' delle altre
strutture di cui alla lettera g.5) dell'Allegato alla legge regionale
n. 31 del 2002, non conformi agli strumenti urbanistici vigenti alla
data del 31 marzo 2003, e' consentita, nell'osservanza dei limiti di
cui all'art. 33, comma 3, lettere a) e b), qualora non siano
utilizzati come abitazione o ambienti di lavoro che prevedano la
permanenza di persone, bensi' come depositi, magazzini e simili ,
ovvero per gli usi ammessi dagli strumenti urbanistici vigenti alla
data del 31 marzo 2003.
5.1.4.3.1. Limiti dimensionali
Per il rilascio del titolo in sanatoria di tettoie e manufatti
leggeri, la presente legge richiama espressamente l'osservanza dei
limiti massimi dimensionali di cui al comma 3 lettere a) e b)
dell'art. 33, descritti al precedente punto 5.1.3.3.1. lettere a) e
b).
Piu' in particolare le tettoie e le strutture leggere che si
configurano come pertinenze di altro edificio principale possono
essere realizzate nell'osservanza dei seguenti limiti:
a) qualora costituiscano pertinenza di unita' immobiliari produttive,
agricole non residenziali, direzionali, commerciali, ricettive o
ricreative, le tettoie e le strutture leggere non possono avere
volume superiore al 10% dell'unita' immobiliare principale, e
comunque non possono superare, in termini assoluti, le seguenti
dimensioni massime: 1. i 300 metri cubi per ciascuna tettoia o
struttura leggera; 2. i 600 metri cubi nel caso di piu' tettoie e
strutture leggere che accedono ad una pluralita' di edifici
produttivi, posseduti da una azienda nel singolo comune; 3. la meta'
dei volumi indicati ai punti precedenti qualora le tettoie e le
strutture leggere siano localizzate all'interno del perimetro del
centro storico (come definito dagli strumenti urbanistici comunali)
ovvero qualora le suddette strutture siano collocate all'interno
delle zone di riqualificazione della costa e dell'arenile come
perimetrate nel piano territoriale paesistico regionale ovvero nei
piani provinciali e comunali che abbiano provveduto a darne
attuazione;
b) qualora le tettoie e i manufatti leggeri costituiscano pertinenza
di edifici aventi funzione abitativa operano i seguenti limiti
massimi, a seconda della diversa tipologia degli edifici: 1. nel caso
di edifici residenziali plurifamiliari, opera il solo limite del 10%,
per singola unita' immobiliare (di cui all'alinea della lettera a)
dell'art. 33, comma 3); 2. nel caso di edifici residenziali
bifamiliari indipendentemente dalle dimensioni di ciascuna unita'
immobiliare, opera il limite complessivo di 100 mc per ciascuna delle
unita' immobiliari. Questo limite e' ridotto alla meta', e dunque a
50 mc, per gli edifici residenziali bifamiliari situati nel centro
storico o nelle zone di riqualificazione della costa e dell'arenile
(lettera b) dell'art. 33, comma 3); 3. nel caso di edifici
residenziali monofamiliari, operano gli stessi limiti previsti per i
bifamiliari; pertanto potranno essere sanati l'ampliamento o
soprelevazione dell'unita' immobiliare se non eccedano il limite
complessivo di 100 mc, indipendentemente dalle dimensioni dell'unita'
immobiliare medesima. Questo limite e' sempre ridotto alla meta', e
dunque a 50 mc, per gli edifici residenziali monofamiliari situati
nel centro storico o nelle zone di riqualificazione della costa e
dell'arenile (lettera b) dell'art. 33, comma 3).
Qualora le tettoie e le strutture leggere non si configurino come
pertinenze di un edificio principale, le stesse possono essere sanate
nell'osservanza dei soli limiti dimensionali assoluti appena
richiamati:
a) per gli ambiti aventi nel piano urbanistico comunale destinazione
produttiva, agricola, direzionale, commerciale, ricettiva o
ricreativa, le tettoie e le strutture leggere non possono superare le
seguenti dimensioni massime: 1. i 300 metri cubi per ciascuna tettoia
o struttura leggera; 2. i 600 metri cubi nel caso di una pluralita'
di tettoie e strutture leggere realizzate da una azienda produttiva
nel singolo Comune; 3. la meta' dei volumi indicati ai punti
precedenti qualora le tettoie e le strutture leggere siano
localizzate all'interno del perimetro del centro storico (come
definito dagli strumenti urbanistici comunali) ovvero qualora le
suddette strutture siano collocate all'interno delle zone di
riqualificazione della costa e dell'arenile come perimetrate nel
piano territoriale paesistico regionale ovvero nei piani provinciali
e comunali che abbiano provveduto a darne attuazione;
b) qualora le tettoie e i manufatti leggeri siano realizzati in
ambiti aventi nel piano urbanistico comunale destinazione
residenziale opera il limite complessivo di 100 mc.
5.1.4.3.2. Esclusione della destinazione abitativa o di ambiente di
lavoro - Art. 33, comma 8
Il titolo in sanatoria non puo' essere rilasciato per tettoie e
manufatti leggeri destinati ad essere utilizzati come abitazione o
come ambiente di lavoro che preveda la permanenza di persone ma solo
nel caso in cui le medesime strutture abbiano attribuita la
destinazione funzionale di depositi, magazzini e simili "ovvero per
altri usi ammessi dagli strumenti urbanistici vigenti". Quest'ultima
previsione legislativa (usi ammessi) deve considerarsi riferita, a
maggior ragione, alle attivita' accessorie e integrative della
destinazione principale, che possono essere svolte indipendentemente
da ogni previsione di piano, in quanto non comportano mutamento di
destinazione d'uso, quali la vendita diretta al dettaglio dei
prodotti dell'azienda agricola (ai sensi dell'art. 26, comma 6, della
L.R. n. 31 del 2002).
5.2. Interventi di ristrutturazione edilizia - Art. 34
5.2.1. Definizione degli interventi
Ai fini della individuazione degli interventi di ristrutturazione
edilizia, l'art. 34 fa espresso richiamo alla lettera f)
dell'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002, secondo la quale
costituiscono "interventi di ristrutturazione edilizia, gli
interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un
insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo
edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e
l'inserimento di nuovi elementi ed impianti, nonche' la realizzazione
di volumi tecnici necessari per l'installazione o la revisione di
impianti tecnologici. Nell'ambito degli interventi di
ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti
nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato
identico, quanto a sagoma, volumi e area di sedime, a quello
preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per
l'adeguamento alla normativa antisismica e per l'installazione di
impianti tecnologici".
Si consideri poi che l'art. 3 della L.R. 6 aprile 1998, n. 11
classifica gli interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti
nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia.
5.2.2. Ammissibilita' della sanatoria
Quanto alla possibilita' di rilascio del titolo in sanatoria degli
interventi di ristrutturazione, l'art. 34 adotta un criterio del
tutto analogo a quello previsto per gli interventi di ampliamento e
di soprelevazione, secondo il quale sono sanabili soltanto gli
interventi che risultino conformi alla legislazione urbanistica (si
veda il precedente punto 2.4.1.) ma in contrasto con le prescrizioni
degli strumenti urbanistici, a condizione che siano rispettati una
serie di limiti e condizioni definite dal medesimo articolo.
Pertanto, gli interventi di ristrutturazione edilizia non sono in
alcun caso sanabili se in contrasto con la legislazione urbanistica.
I medesimi interventi, qualora conformi, sia alla legislazione
urbanistica sia alle prescrizioni di piano, sono pienamente sanabili
e senza alcun limite e condizione, ai sensi dell'art. 38 della
presente legge (si vedano le considerazioni gia' svolte al precedente
punto 5.1.1.2.).
Fuori dai casi appena ricordati, gli interventi di ristrutturazione
edilizia, conformi alla legislazione urbanistica, ma in contrasto con
taluna prescrizione di piano, sono invece sanabili se risultano
rispettati i limiti e le condizioni indicate al successivo paragrafo
5.2.3.
5.2.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
5.2.3.1. Esclusione della realizzazione di nuove unita' immobiliari -
Art. 34, comma 2, lettera a)
Una prima circostanza che esclude la sanabilita' degli interventi di
ristrutturazione edilizia, ai sensi dell'art. 34, comma 2, lettera
a), e' costituita dall'aumento del numero delle unita' immobiliari.
La disposizione introduce una sola eccezione a tale divieto, nel caso
di recuperi ai fini abitativi dei sottotetti, in edifici residenziali
bifamiliari e monofamiliari (16).
5.2.3.2. Requisiti per il recupero dei sottotetti - Art. 34, comma
2, lettera b)
La lettera b) del comma 2 dell'art. 34 richiede, nel caso di
interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti, il rispetto
dei parametri minimi dimensionali fissati dall'art. 2, commi 1 e 2
della Legge regionale n. 11 del 1998, che si riportano qui di
seguito:
a) l'altezza utile media di m. 2,40 per i locali, adibiti ad
abitazione, ridotta a m. 2,20 per i Comuni inseriti negli ambiti
delle Comunita' Montane e di m. 2,20 per i locali adibiti a servizi,
quali corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli. L'altezza utile media
e' calcolata dividendo il volume utile della parte del sottotetto la
cui altezza superi m. 1,80 per la superficie utile relativa;
b) il rapporto illuminante, se in falda, pari o superiore a 1/16;
c) gli interventi edilizi per il recupero a fini abitativi dei
sottotetti devono avvenire senza alcuna modificazione delle altezze
di colmo e di gronda nonche' delle linee di pendenze delle falde.
5.2.3.3. Requisiti igienico sanitari delle ristrutturazioni edilizie
- Art. 34, comma 2, lettere c) e d)
Fuori dai casi di interventi di recupero a fini abitativi dei
sottotetti, per i quali valgono le prescrizioni riportate al
precedente punto 5.2.3.2., nei restanti casi di interventi di
ristrutturazione edilizia il comma 2, lettera c), dell'art. 34 della
presente legge richiede, ai fini del rilascio del titolo in
sanatoria, l'osservanza dei requisiti igienico sanitari fissati per i
locali di abitazione dal decreto ministeriale 5 luglio 1975
(Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896
relativamente all'altezza minima ed ai requisiti igienico sanitari
principali dei locali d'abitazione), con l'unica eccezione costituita
dalla possibilita' di sanare anche i locali che presentino una
altezza media interna utile non inferiore a 2,40 metri (anche) per i
locali adibiti ad abitazione.
La lettera d) dell'art. 34, comma 2, introduce un ulteriore requisito
igienico sanitario costituito dalla necessita' che non siano
destinati ad uso abitativo i locali nei piani totalmente interrati
delle costruzioni. Di conseguenza, saranno sanabili le
ristrutturazioni che destinino a fini abitativi locali parzialmente
interrati, sempreche' anche detti locali possiedano i requisiti
igienico sanitari appena richiamati.
5.2.3.4. Osservanza della quota minima di parcheggi pertinenziali -
Art. 34, comma 2, lettera e)
Ai sensi del comma 2, lettera e), dell'art. 34, i locali
originariamente destinati a parcheggi pertinenziali, non potranno
essere destinati ad altro uso qualora, nell'ambito dell'intervento di
ristrutturazione edilizia oggetto della domanda di condono, non sia
comunque assicurata la quota minima di spazi per parcheggi stabilita
dall'articolo 41-sexies della Legge n. 1150 del 1942, come sostituito
dall'articolo 2, comma 2, della Legge 24 marzo 1989, n. 122 (17).
5.3. Opere di restauro scientifico e interventi di restauro e
risanamento conservativo - Art. 35
5.3.1. Definizione degli interventi
Ai fini della individuazione degli interventi di restauro scientifico
e interventi di restauro e risanamento conservativo, l'art. 35 fa
espresso richiamo alle lettere c) e d) dell'Allegato alla L.R. n. 31
del 2002, secondo le quali costituiscono:
"c) restauro scientifico, gli interventi che riguardano le unita'
edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano
territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o
artistici. Gli interventi di restauro scientifico consistono in un
insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi
tipologici, formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la
conservazione, valorizzandone i caratteri e rendendone possibile un
uso adeguato alle intrinseche caratteristiche. Il tipo di intervento
prevede: c.1) il restauro degli aspetti architettonici o il
ripristino delle parti alterate, cioe' il restauro o ripristino dei
fronti esterni ed interni, il restauro o il ripristino degli ambienti
interni, la ricostruzione filologica di parti dell'edificio
eventualmente crollate o demolite, la conservazione o il ripristino
dell'impianto distributivo-organizzativo originale, la conservazione
o il ripristino degli spazi liberi, quali, tra gli altri, le corti, i
larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i chiostri; c.2)
consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza
modificare la posizione o la quota dei seguenti elementi strutturali:
- murature portanti sia interne che esterne; - solai e volte; -
scale; - tetto, con ripristino del manto di copertura originale; c.3)
l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto
originario e agli ampliamenti organici del medesimo; c.4)
l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari
essenziali;
d) interventi di restauro e risanamento conservativo, gli interventi
edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la
funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel
rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio,
l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei
all'organismo edilizio.".
5.3.2. Ammissibilita' della sanatoria
Anche con riguardo agli interventi di restauro scientifico e
interventi di restauro e risanamento conservativo, il rilascio del
titolo in sanatoria e' ammesso dall'art. 35 soltanto per gli
interventi che risultino conformi alla legislazione urbanistica (si
veda il precedente punto 2.4.1.) ma in contrasto con le prescrizioni
degli strumenti urbanistici, a condizione che siano rispettati una
serie di limiti e condizioni definite dal medesimo articolo (18).
Pertanto, gli interventi di restauro scientifico e interventi di
restauro e risanamento conservativo, non sono in alcun caso sanabili
se in contrasto con la legislazione urbanistica.
I medesimi interventi, qualora conformi, sia alla legislazione
urbanistica sia alle prescrizioni di piano, sono pienamente sanabili
e senza alcun limite e condizione, ai sensi dell'art. 38 della
presente legge (si vedano le considerazioni gia' svolte al precedente
punto 5.1.1.2.).
Fuori dai casi appena ricordati, gli interventi di restauro
scientifico e di restauro e risanamento conservativo, conformi alla
legislazione urbanistica, ma in contrasto con taluna prescrizione di
piano, sono invece sanabili se risultano rispettati i limiti e le
condizioni indicate al successivo paragrafo 5.3.3.
5.3.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
5.3.3.1. Acquisizione del parere per gli edifici vincolati - Art. 35,
commi 2 e 3
I commi 2 e 3 dell'art. 35 sottolineano la necessita', ai fini del
rilascio del titolo in sanatoria per gli interventi di restauro
scientifico su immobili vincolati, dell'acquisizione del parere:
a) dall'autorita' preposta alla tutela del vincolo, nei casi di
vincoli derivanti dalla legislazione statale o regionale (19);
b) dalla Commissione per la qualita' architettonica e il paesaggio,
nel caso di immobili di valore storico-architettonico, vincolati
dalle previsioni degli strumenti urbanistici comunali.
Il comma 3 dell'art. 35 sottolinea la differente disciplina che
attiene sia alle modalita' di formulazione che all'efficacia dei
citati pareri. I primi infatti sono formulati ai sensi dell'art. 32
della Legge n. 47 del 1985, (come sostituito dal comma 43 dell'art.
32 del decreto legge n. 269 del 2003), e sono vincolanti per
l'Amministrazione comunale, ai fini del rilascio del titolo in
sanatoria.
Il parere della Commissione per la qualita' architettonica e il
paesaggio e' definito, dal comma 1 dell'art. 30 della presente legge,
obbligatorio ma non vincolante per l'Amministrazione comunale ed e'
formulato con le modalita' di cui al comma 3 della medesima
disposizione (vedi al precedente punto 3.1.).
5.3.3.2. Rinvio ai requisiti richiesti per la ristrutturazione - Art.
35, comma 5
Il comma 5 dell'art. 35 subordina il rilascio dei titoli in sanatoria
per gli interventi di restauro scientifico e di restauro e
risanamento conservativo ai medesimi limiti e condizioni stabiliti,
per gli interventi di ristrutturazione, dal comma 2 dell'art. 34.
Pertanto anche per detti interventi sono stabiliti:
- l'esclusione della realizzazione di nuove unita' immobiliari (di
cui al precedente punto 5.1.3.3.1.);
- l'osservanza dei requisiti per il recupero a fini abitativi dei
sottotetti (di cui al precedente punto 5.1.3.3.2.);
- il rispetto dei requisiti igienico sanitari (di cui al precedente
punto 5.1.3.3.3.);
- l'osservanza della quota minima di parcheggi pertinenziali (di cui
al precedente punto 5.1.3.3.4.).
5.4. Interventi di manutenzione straordinaria, opere non valutabili
in termini di superficie e di volume edilizio e opere pertinenziali -
Art. 36
L'art. 36 disciplina interventi di diversa natura, accomunati solo
dalla limitatezza della rilevanza urbanistica ed edilizia degli
stessi. Appare opportuno pertanto provvedere ad una loro trattazione
separata, distinguendosi tra:
5.4.1. interventi di manutenzione straordinaria;
5.4.2. opere non valutabili in termini di superficie e di volume
edilizio;
5.4.3. opere pertinenziali.
5.4.1. Interventi di manutenzione straordinaria - Art. 36, commi 1 e
5.4.1.1 Definizione degli interventi - Art. 36, comma 1
Il comma 1 dell'art. 36 ha riguardo innanzitutto agli interventi di
manutenzione straordinaria per la cui definizione si richiama, ancora
una volta, quanto disposto dall'Allegato alla L.R. n. 31 del 2002, ed
in particolare la lettera b) dello stesso. Secondo detto Allegato per
interventi di manutenzione straordinaria si intendono "le opere e le
modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonche' per realizzare ed integrare i
servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i
volumi e le superfici delle singole unita' immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni d'uso".
5.4.1.2. Ammissibilita' della sanatoria
Per gli interventi di manutenzione straordinaria l'art. 36, comma 1
precisa che possono essere sanati anche se in contrasto con
specifiche prescrizioni della pianificazione urbanistica vigente alla
data del 31 marzo 2003.
Ai fini della sanabilita', nulla viene invece precisato in merito
alla necessaria conformita' di tali interventi alla legislazione
urbanistica vigente alla medesima data. Tuttavia, trattandosi di
principio generale che e' affermato ripetute volte dalla legge (per
interventi che vanno dalle nuove costruzioni alle opere non
valutabili in termini di superficie o di volume), si deve ritenere
che anche detti interventi possano essere sanati solo nel caso in cui
non contrastino con la legislazione urbanistica (si veda il
precedente punto 2.4.1.).
5.4.1.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Quanto ai limiti al rilascio del titolo in sanatoria l'art. 36
individua, per evidenti ragioni di sicurezza, un'unica causa di
esclusione nell'ipotesi in cui gli interventi di manutenzione
straordinaria abbiano interessato elementi strutturali
dell'edificio.
Viene poi ribadito quanto gia' precisato nella nozione stessa di
manutenzione straordinaria di cui alla lettera b) dell'Allegato alla
L.R. n. 31 del 2002, sopra riportata, secondo cui detti interventi
non possono comportare aumento delle unita' immobiliari.
5.4.2. Opere non valutabili in termini di superficie e di volume
edilizio - Art. 36, comma 3
5.4.2.1 Definizione degli interventi
Il comma 3 dell'art. 36 disciplina una particolare categoria di
interventi, le opere non valutabili in termini di superficie e di
volume edilizio, introdotta dalla legge nazionale sul condono
edilizio come clausola di chiusura, per individuare, in via
residuale, gli interventi edilizi abusivi non ascrivibili alle altre
categorie di intervento o che, in quanto tali, non consentono una
precisa misurazione dell'abuso in termini di superficie o di volume
(innanzitutto ai fini del calcolo dell'oblazione): quali la
realizzazione di porte e finestre in posizione diversa da quella in
progetto, la collocazione di un edificio in posizione spostata
rispetto al progetto medesimo, ecc. Anche con riguardo alla presente
disciplina regionale questa fattispecie copre tutte le ipotesi di
interventi urbanisticamente significativi, ma non ascrivibili alle
altre figure di intervento edilizio disciplinate dagli articoli che
vanno dal 33 al 37.
5.4.2.2. Ammissibilita' della sanatoria
L'unico requisito posto dal comma 3 per la sanabilita' delle opere
non valutabili in termini di superficie e di volume edilizio e'
quella dell'osservanza della legislazione urbanistica vigente alla
data del 31 marzo 2003 (si veda il precedente punto 2.4.1.).
5.4.2.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Non viene posto alcun limite o condizione al rilascio del titolo in
sanatoria (fatto salvo quanto indicato al precedente punto
5.4.2.2.).
5.4.3. Opere pertinenziali - Art. 36, comma 4
5.4.3.1 Definizione degli interventi
Il comma 4 dell'art. 36 disciplina la realizzazione di pertinenze
rispetto ad edifici esistenti. In carenza di una definizione
normativa di tali manufatti occorre riferirsi alla nozione elaborata
dalla giurisprudenza, secondo la quale, l'elemento che
contraddistingue una pertinenza, rispetto ad una parte dell'edificio
originario (e dunque rispetto al suo ampliamento) e' dato dalla
mancanza di autonomia rispetto alla costruzione considerata e da una
relazione di strumentalita' e complementarita' funzionale rispetto
alla costruzione principale, consistente in un servizio od ornamento
di un edificio gia' completo ed utile di per se'; con la precisazione
che tale natura puo' essere attribuita solo a manufatti di modesta
dimensione (20).
5.4.3.2 Ammissibilita' della sanatoria
Per le opere pertinenziali l'art. 36, comma 4, precisa che possono
essere sanate anche se in contrasto con specifiche prescrizioni della
pianificazione urbanistica vigente alla data del 31 marzo 2003.
Ai fini della sanabilita', nulla viene invece precisato in merito
alla necessaria conformita' di tali interventi alla legislazione
urbanistica vigente alla medesima data. Anche in questo caso,
tuttavia, trattandosi di principio generale che e' affermato ripetute
volte dalla legge (per interventi che vanno dalle nuove costruzioni
alle opere non valutabili in termini di superficie o di volume), si
deve ritenere che anche dette opere possano essere sanate solo nel
caso in cui non contrastino con la legislazione urbanistica (si veda
il precedente punto 2.4.1.).
5.4.3.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Quanto alle condizioni per il rilascio del titolo in sanatoria il
legislatore, all'art. 36, comma 4, ha inteso prevenire ogni possibile
dubbio applicativo della disciplina del condono, che derivasse dalla
difficolta' in molti casi di distinguere tra gli interventi
pertinenziali e la categoria di opere disciplinata dall'art. 33,
comma 8, (tettoie e manufatti leggeri): e' stato cosi' stabilito che
le opere pertinenziali siano ammissibili a condono con gli stessi
limiti e condizioni dettate dal citato art. 33, comma 8. Si rinvia
pertanto a quanto precisato ai precedenti punti: 5.1.4.3.1. Limiti
dimensionali e 5.1.4.3.2. Esclusione della destinazione abitativa o
di ambiente di lavoro.
5.5. Mutamento di destinazione d'uso e aumento delle superfici utili
- Art. 37
5.5.1. Mutamento di destinazione d'uso - Art. 37, comma 1
5.5.1.1. Definizione degli interventi
Il mutamento della destinazione d'uso di un immobile senza opere, e'
definito dall'art. 26, comma 2, secondo periodo, della L.R. n. 31
del 2002 come "la modifica dell'uso in atto nell'immobile".
Quest'ultimo (l'uso in atto) e' da intendersi ai sensi del comma 3
della medesima disposizione, come l'uso stabilito dal titolo
abilitativo che ha previsto la costruzione dell'unita' immobiliare o
l'ultimo intervento di recupero della stessa ovvero, in assenza o
indeterminatezza del titolo, dalla classificazione catastale
attribuita in sede di primo accatastamento ovvero da altri documenti
probanti.
Ai sensi del comma 6 della L.R. n. 31 del 2002, non costituisce
mutamento d'uso (e di conseguenza puo' essere attuato liberamente),
il cambio dell'uso in atto nell'unita' immobiliare entro il limite
del 30 per cento della superficie utile dell'unita' stessa e comunque
compreso entro i 30 mq. Non costituisce inoltre mutamento d'uso la
destinazione di parte degli edifici dell'azienda agricola a
superficie di vendita diretta al dettaglio dei prodotti dell'impresa
stessa, purche' contenuta entro il limite del 20 per cento della
superficie totale degli immobili e comunque entro il limite di 250
mq.
Si ha mutamento di destinazione d'uso con opere nei casi in cui il
cambio dell'uso dell'immobile sia conseguente alla realizzazione di
interventi edilizi assoggettati a titolo abilitativo edilizio (21).
5.5.1.2. Ammissibilita' della sanatoria
L'art. 37 prevede la sanabilita' del mutamento di destinazione d'uso
senza opere, purche' la modificazione dell'uso sia conforme alla
legislazione urbanistica vigente al 31 marzo 2003 (si veda il
precedente punto 2.4.1.). Di norma, quindi detto intervento puo'
essere sanato anche qualora non risulti conforme alla pianificazione
urbanistica, (22) fatti salvi i casi indicati al successivo punto
5.5.1.3.
Quanto al mutamento di destinazione d'uso con opere, il comma 3
dell'art. 37 precisa che il rilascio del titolo in sanatoria e'
subordinato sia all'osservanza delle condizioni previste per
l'intervento edilizio cui e' connesso il mutamento d'uso, sia alle
condizioni, fissate dai commi 1 e 2 del medesimo articolo 37, per i
mutamenti d'uso e per l'aumento di superficie utile senza opere
(illustrati rispettivamente ai successivi punti 5.5.1.3.e 5.5.2.3.).
5.5.1.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Per una serie di casi di mutamento d'uso senza opere il comma 2
dell'art. 37, richiede (oltre alla conformita' alla legislazione
urbanistica) la conformita' agli strumenti di pianificazione
urbanistica, qualora superino una certa soglia dimensionale. Cio' in
considerazione del significativo impatto urbanistico che detti
mutamenti d'uso comportano, in termini di carico urbanistico,
congestione urbana, aumento del traffico, del rumore e delle
emissioni nocive, ecc.
Piu' in particolare, il citato comma 2 richiede la conformita' al
piano nei casi di:
a) mutamento da uso produttivo o artigianale a commerciale, qualora
lo stesso inerisca a unita' immobiliari che abbiano una superficie
complessiva superiore ai 400 mq;
b) mutamento da uso residenziale a direzionale e viceversa, qualora
lo stesso inerisca a unita' immobiliari che abbiano una superficie
complessiva superiore ai 100 mq;
c) mutamento da uso agricolo non residenziale a produttivo,
artigianale o commerciale qualora lo stesso inerisca a unita'
immobiliari che abbiano una superficie complessiva superiore ai 200
mq;
d) mutamento dall'uso alberghiero a residenziale o commerciale
qualora lo stesso inerisca a unita' immobiliari che abbiano una
superficie complessiva superiore ai 150 mq.
5.5.2. Aumento delle superfici utili - Art. 37, comma 2
5.5.2.1. Definizione degli interventi
Un intervento analogo al mutamento della destinazione d'uso senza
opere e' costituito dalla stabile modificazione della destinazione
originaria dei locali di una unita' immobiliare aventi funzione non
residenziale (classificati, per questo, come superficie non
residenziale (Snr), in locali abitabili (facenti quindi parte della
c.d. superficie utile abitabile Su). (23) In tale caso, l'abuso
consiste, di norma, nella violazione degli indici massimi edificabili
fissati dal piano urbanistico comunale.
5.5.2.2. Ammissibilita' della sanatoria
L'art. 37 subordina anche l'aumento senza opere delle superfici utili
abitabili alla conformita' alla legislazione urbanistica vigente (si
veda il precedente punto 2.4.1.), individuandola, nel caso concreto,
nella legislazione statale e regionale (e quindi nella normativa
tecnica da essa richiamata) in materia di standard minimi
dimensionali. (24) L'intervento in esame e' sanabile anche se in
contrasto con le previsioni di piano.
5.5.2.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Il rilascio del titolo in sanatoria e' subordinato dal comma 2
dell'art. 37 al fatto che l'aumento delle superfici utili operi
nell'ambito di un'unica unita' immobiliare (e quindi senza aumento
del numero delle unita' stesse) nonche' all'osservanza dei requisiti
stabiliti per la sanabilita' degli interventi di ristrutturazione
dall'art. 34, comma 2, lettere b), c), d) ed e). In tal modo trova
applicazione anche per gli aumenti senza opere delle superfici utili
abitabili il rispetto:
- dei requisiti per il recupero a fini abitativi dei sottotetti,
illustrati al precedente punto 5.2.3.2.;
- dei requisiti igienico sanitari delle ristrutturazioni edilizie,
illustrati al precedente punto 5.2.3.3.;
- della quota minima di parcheggi pertinenziali, illustrati al
precedente punto 5.2.3.4.
5.6.Interventi conformi alla pianificazione urbanistica vigente-Art.38
5.6.1. Definizione degli interventi
L'art. 38 ha riguardo a tutte le tipologie di interventi edilizi,
attuati in assenza o in difformita' dal titolo abilitativo edilizio e
che al momento della loro realizzazione risultavano abusivi (in
quanto contrastanti con la legislazione o i piani) ma che alla data
del 31 marzo 2003 erano conformi alla mutata legislazione urbanistica
(si veda il precedente punto 2.4.1.) o alle nuove prescrizioni degli
strumenti urbanistici vigenti. Si tratta cioe' dei casi nei quali
l'intervento e' stato realizzato in assenza o in difformita' dal
titolo abilitativo edilizio, ma vi erano, quantomeno al 31 marzo
2003, tutte le condizioni per richiedere la sanatoria attraverso
l'accertamento di conformita' di cui all'art. 17, comma 2, della
presente legge (c.d. sanatoria giurisprudenziale).
5.6.2. Ammissibilita' della sanatoria
Il rilascio del titolo in sanatoria e' ammesso per tutte le tipologie
di abuso edilizio che presentino i caratteri indicati al precedente
punto 5.6.1.
In tali ipotesi la presentazione della domanda di condono edilizio
consente di sanare gli effetti penali dell'abuso e di ottenere il
titolo in sanatoria regolato dalla presente legge.
5.6.3. Condizioni e limiti alla condonabilita'
Per il rilascio del titolo in sanatoria nel caso degli interventi
conformi alla legislazione urbanistica e agli strumenti urbanistici
vigenti al 31 marzo 2003 l'art. 38 richiama unicamente l'osservanza
di quanto prescritto dall'art. 28, circa il contributo di costruzione
e le opere di urbanizzazione richieste per le diverse tipologie di
intervento.
seguono modello di domanda e modelli di asseverazione
