n.266 del 22.10.2025 periodico (Parte Seconda)

Premesso che:

-       l’abitazione rappresenta un bene primario fondamentale per la vita di una persona, assicurando il soddisfacimento di bisogni fondamentali, strettamente connessi con la funzione di protezione, il lavoro, la cura degli anziani, la crescita e l'educazione dei figli, l’instaurazione di rapporti sociali e lo sviluppo di comunità coese;

-       l’esplosione dell’inflazione e l’aumento del costo della vita, hanno ridotto la capacità di spesa reale di molti cittadini, e in questo contesto si è reso ancora più difficile il reperimento di alloggi in affitto nel mercato privato;

-       il progressivo incremento della domanda di alloggi in locazioni è dettato non solo dalla crisi e dall’impennata dei tassi dei mutui che hanno creato maggiori difficoltà ad accedere al mercato dell’acquisto, ma anche da mutate esigenze di vita e di lavoro delle famiglie;

-       negli ultimi anni l’accesso alla casa è diventato una questione cruciale, al pari di quella demografica ed occupazionale, per la capacità di concorrere alla crescita economica e alla sostenibilità sociale dell’Emilia-Romagna;

-       allo stato attuale, la crescente difficoltà a trovare un’abitazione in locazione a costi sostenibili rappresenta un ostacolo strutturale allo sviluppo e alla capacità di attrazione di molte realtà del nostro territorio;

Richiamato il Programma di mandato della Giunta della XII Legislatura nel quale, in ragione di quanto premesso:

-       si individua il diritto alla casa quale parte centrale del modello di benessere abitativo regionale, da cui deriva la necessità di dare risposte a una povertà abitativa che colpisce le fasce più esposte della popolazione;

-       si indica nell’accesso alla casa a condizioni sostenibili un fattore per lo sviluppo economico del territorio, per la sua sostenibilità sociale e per l’emancipazione delle nuove generazioni;

-       si prefigurano strumenti innovativi per il rafforzamento dell’edilizia residenziale pubblica (di seguito denominata ERP) attraverso fondi regionali e il coinvolgimento di istituzioni e agenzie pubbliche per il recupero di alloggi ERP per renderli disponibili anche in deroga agli attuali sistemi di assegnazione;

Richiamata la Legge Regionale n. 24 dell'8 agosto 2011 che, all’art. 2, stabilisce:

-       che la Regione sostiene l'incremento di alloggi di edilizia residenziale sociale prioritariamente attraverso la riqualificazione urbana, la rigenerazione sostenibile e l'acquisto del patrimonio edilizio esistente, contrastando il consumo di suolo derivante dalla dispersione degli insediamenti nel territorio rurale;

-       che le politiche abitative della Regione Emilia-Romagna sono dirette, fra l'altro, a rispondere al fabbisogno abitativo delle famiglie meno abbienti e a quello di particolari categorie sociali attraverso l'incremento e la rigenerazione del patrimonio pubblico di alloggi nonché a favorire gli interventi di manutenzione, di recupero e sostituzione del patrimonio edilizio esistente, per renderlo adeguato ai requisiti di risparmio energetico, di sicurezza sismica e accessibilità stabiliti dalle norme vigenti in materia, in base alla legislazione comunitaria, nazionale e regionale;

Considerato dunque rilevante affrontare il problema della povertà energetica, reso più urgente dal cambiamento climatico, che affligge in particolare gli alloggi di ERP e quindi intervenire sul patrimonio ERP con lavori di riqualificazione energetica;

Richiamati a tal fine:

-   il Programma di mandato della Giunta della XII Legislatura che dichiara di voler raggiungere l’obiettivo di contrastare la povertà energetica con particolare attenzione ai soggetti in condizioni di fragilità economica;

-   la Direttiva Europea 1275/2024/UE (EPBD IV) che pone grande attenzione alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente al fine di ridurre i fenomeni della povertà energetica e più in generale i consumi energetici degli edifici attraverso riqualificazioni importanti e profonde;

-   la Direttiva Europea 1791/2023 sull’efficienza degli usi finali che prevede, agli artt. 5 e 6, un ruolo esemplare degli enti pubblici rispetto alla riqualificazione dei propri edifici ed una quota parte di trasformazione del parco esistente pubblico in edifici a consumi quasi nulli;

-   il Regolamento (UE) 2025/1914 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 18 settembre 2025 che modifica i regolamenti (UE) 2021/1058 e (UE) 2021/1056 per quanto riguarda misure specifiche per affrontare le sfide strategiche nel contesto del riesame intermedio che prevede l’introduzione dell’obiettivo strategico finalizzato a promuovere l’accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili;

Considerato altresì rilevante intervenire sugli alloggi ERP per renderli adeguati ai requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di accessibilità, per garantire a tutte le categorie di utenti un pieno utilizzo degli alloggi e delle parti comuni, consentendo loro la più ampia autonomia di movimento, anche quale presupposto per coltivare pratiche di vita sociale al di fuori dei limiti del fabbricato ERP;

Ritenuto dunque, da un lato di promuovere il recupero del patrimonio abitativo pubblico non utilizzato per renderlo subito disponibile alla crescente domanda abitativa espressa dalle fasce più esposte della popolazione, dall’altro di riqualificare il patrimonio ERP esistente con particolare attenzione ai requisiti di risparmio energetico, di sicurezza sismica e accessibilità stabiliti dalle norme vigenti, ed infine di incrementare la disponibilità di alloggi di edilizia residenziale pubblica e di edilizia residenziale sociale prioritariamente attraverso interventi di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente;

Valutato pertanto necessario promuovere azioni innovative rispetto alle misure già in atto con l’obiettivo di accrescere l’offerta degli alloggi in locazione a canoni calmierati, da destinare a quei nuclei familiari e lavoratori con redditi medio bassi che non sono nelle condizioni di soddisfare autonomamente il proprio fabbisogno abitativo nel libero mercato, e che allo stesso tempo non possono accedere all’ERP, anche in ragione di un basso turn over di tali alloggi; Richiamata la Legge Regionale 8 agosto 2001, n. 24 “Disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore abitativo”, ed in particolare l’art. 20, commi 5 e 5 bis, che rispettivamente recitano:

-       “Gli alloggi non più idonei per vetustà, per inadeguatezza tipologica o per ubicazione ad essere assegnati come residenza permanente, possono essere temporaneamente sottratti dal Comune all'assegnazione, per essere inseriti con priorità in programmi di recupero o riqualificazione”;

-       “Per gli alloggi di ERP che non risultino idonei all'assegnazione, i programmi di recupero o riqualificazione possono essere attuati con piani finanziari che prevedano anche il ricorso al credito privato. Ciascun programma garantisce comunque l'incremento del patrimonio di ERP. Gli alloggi interessati possono essere esclusi dalla normativa di ERP per il periodo di attuazione del piano finanziario e destinati alla locazione a un canone determinato in base ai costi di investimento e di gestione dell'intervento, secondo le modalità previste dall'articolo 12, comma 6. Al termine del programma gli alloggi sono destinati all’ERP”.

Considerato dunque che per il perseguimento degli obiettivi di accrescimento di alloggi in locazione a prezzi accessibili da destinare ai nuclei familiari e ai lavoratori con redditi medio bassi, possano essere utilizzati gli alloggi ERP non occupati, che non possono essere recuperati con le risorse normalmente disponibili, e che quindi non assolvono già ora alla funzione di soddisfare le richieste abitative inevase presenti nelle graduatorie ERP;

Considerato opportuno orientare quindi l’azione regionale verso il recupero degli alloggi ERP non utilizzati con il duplice fine di diminuire il numero degli alloggi ERP sfitti e di ampliare l’offerta degli alloggi in locazione a canoni accessibili a favore di nuclei familiari e lavoratori con redditi medio bassi ai quali verrebbero destinati temporaneamente in regime di ERS, salvaguardandone quindi la funzione sociale;

Considerato altresì opportuno promuovere azioni per riqualificare il patrimonio ERP esistente con particolare attenzione ai requisiti di risparmio energetico, di sicurezza sismica e accessibilità stabiliti dalle norme vigenti, ed in generale di incrementare la disponibilità di alloggi pubblici in locazione permanente a canoni accessibili prioritariamente attraverso interventi di rigenerazione del patrimonio edilizio esistente;

Valutato necessario, non essendo disponibili sul bilancio regionale adeguate risorse, ricercare strumenti finanziari in grado di consentire il perseguimento dei richiamati obiettivi regionali di valorizzazione degli alloggi ERP non utilizzati per destinarli temporaneamente all’ERS, di riqualificazione dei fabbricati ERP e di incremento dell’offerta pubblica di ERP ed ERS;

Atteso che:

-   la Regione sta valutando la possibilità di aprire una linea di credito con soggetti finanziatori istituzionali che forniscono somme a sostegno dell'innovazione nel settore delle abitazioni a prezzi accessibili e investono nell'efficienza energetica in coerenza con gli obiettivi dell’UE;

-   la Regione sta valutando la possibilità di aderire alle opportunità offerte dal Regolamento (UE) 2025/1914 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 18 settembre 2025 prevedendo l’introduzione nel Programma dell’obiettivo strategico finalizzato a promuovere l’accesso ad alloggi sostenibili e a prezzi accessibili;

Atteso altresì in particolare che nell’ambito degli strumenti promossi con NextGenerationEU (NGEU), la Banca Europea per gli Investimenti (BEI) è un attore chiave nel facilitare questi investimenti, supportando progetti e riforme con meccanismi di finanziamento come il programma InvestEU, tramite il quale la BEI contribuisce a rafforzare investimenti in settori strategici, inclusi gli alloggi sociali;

Richiamato altresì il recente comunicato del 16 giugno 2025 del Presidente della Regione Emilia-Romagna e dell’Assessore alle Politiche abitative, al Lavoro e alle Politiche giovanili, nel quale:

a) si delinea un piano di interventi, finanziato tramite risorse regionali e l’accensione di un mutuo, per la riqualificazione del patrimonio ERP finalizzato ad “azzerare” gli alloggi pubblici attualmente sfitti, perché bisognosi di interventi di ristrutturazione, da assegnare rapidamente a lavoratrici e lavoratori a reddito medio-basso attraverso una manovra coordinata tra Regione, Comuni e ACER che punti a recuperare immobili inutilizzati per destinarli ad alloggi in locazione a canone calmierato mediamente intorno ai 350/400 euro mensili;

b) si intende attivare un piano di interventi per soddisfare la duplice finalità di rispondere alla richiesta di locazione a canone calmierato di nuclei familiari e lavoratori con redditi medio bassi e concorrere, al contempo, alla riqualificazione dei fabbricati ERP, anche dal punto di vista energetico per ridurre la povertà energetica dei nuclei economicamente più fragili;

Atteso che il piano di interventi così delineato e finanziato dalle risorse ottenute dall’accensione di un mutuo si può sostenere economicamente con i proventi dei canoni da locazione degli alloggi recuperati e messi a disposizione di famiglie e lavoratori, attraverso un piano finanziario che preveda il rientro della quota capitale e relativi interessi, mediante rate periodiche a carico dei Comuni partecipanti, quantificate come quote parti della rata di ammortamento sostenuta dalla Regione;

Considerato che tale previsione di rientro delle risorse ottenute mediante indebitamento, coperto interamente dai canoni di locazione, non trasferisce sulle future generazioni debiti o problemi non già affrontati, garantendo in particolare che le risorse e le opportunità siano distribuite in modo equo nel tempo e che pertanto tale indebitamento non produrrà riduzione delle attuali risorse disponibili per investimenti in servizi pubblici, infrastrutture, o per affrontare sfide ambientali; 

Considerato che da una prima valutazione effettuata attraverso i dati aggiornati al 31/12/2024 dell’Osservatorio regionale del sistema abitativo (di seguito anche “ORSA”), risultano non utilizzati per motivi manutentivi, n. 5.863 alloggi ERP dei quali potrebbero essere destinati al piano di interventi di riqualificazione sopra descritto fino a 3.500 alloggi;

Dato atto che la titolarità del patrimonio di ERP è in capo ai Comuni ai sensi della art. 3 “Riordino della gestione degli alloggi di ERP” della Legge Regionale 8 agosto 2001, n. 24 e che pertanto i Comuni hanno un ruolo centrale nello sviluppo del piano di interventi che la Regione intende avviare;

Valutato quindi opportuno, al fine di verificare al meglio la sussistenza delle condizioni tecniche per implementare tale misura e della coerenza del quadro normativo idoneo a sostenere l’intervento regionale, procedere ad un’indagine ricognitiva finalizzata a rilevare l’interesse e la disponibilità dei Comuni della Regione Emilia-Romagna, a:

1. individuare gli alloggi ERP sfitti e non utilizzabili per motivi manutentivi che non possono essere recuperati con le risorse normalmente disponibili e che, invece, una volta recuperati, possono essere facilmente locati a famiglie e lavoratori a canoni calmierati;

2. esprimere la disponibilità a sottrarre tali alloggi dal vincolo ERP, per destinarli temporaneamente alla locazione a canone calmierato ai sensi dell’art. 20, comma 5 bis della Legge regionale n. 24/2021;

3. individuare eventuali altri immobili di proprietà non utilizzati che possono essere inseriti nel piano degli interventi per destinarli alla locazione a canone calmierato da assegnare a famiglie e lavoratori a reddito medio-basso;

4. individuare i fabbricati interamente destinati ad ERP (cielo-terra) necessitanti di interventi di riqualificazione, anche energetica (con priorità per gli interventi di ristrutturazione energetica importante di primo e secondo livello di cui al D.M. 26 giugno 2015) ovvero per il superamento delle barriere architettoniche;

5. individuare eventuali ulteriori interventi per ampliare l’offerta di ERP anche attraverso una temporanea preliminare destinazione ad ERS ai fini della sostenibilità economica dell’intervento;

6. subordinatamente al buon esito delle procedure che la Regione metterà in atto per assicurare la fattibilità tecnica, normativa ed economico-finanziaria del piano degli interventi, inclusa la possibile riprogrammazione del PR FESR Emilia-Romagna 2021-2027, aderire alla misura regionale mediante un successivo convenzionamento che, tra l’altro, prevederà la restituzione da parte dei beneficiari della misura di una rata periodica, quantificata come quota parte della rata di ammortamento sostenuta dalla Regione;

Valutato che tale indagine ricognitiva possa essere estesa anche alle Aziende Casa dell’Emilia-Romagna (ACER) in quanto proprietarie anch’esse di alloggi sfitti e non utilizzabili per motivi manutentivi, e che per la copertura dei tali eventuali lavori saranno utilizzate risorse regionali;

Dato atto che è stato predisposto l’”Avviso pubblico rivolto ai Comuni della Regione Emilia-Romagna e alle Aziende Casa dell’Emilia-Romagna (ACER) per l’acquisizione di manifestazioni di interesse a partecipare ad una nuova misura regionale per il finanziamento di un piano di interventi di recupero del patrimonio ERP non utilizzato da destinare ad alloggi in locazione a canone calmierato e,  in generale per il recupero e l’incremento del patrimonio ERP e ERS” di cui all’Allegato A, parte integrante di questo atto, con cui sono meglio definite le finalità, le caratteristiche del piano degli interventi, le condizioni e i termini per la partecipazione alla manifestazione di interesse;

Ritenuto, quindi di approvare il richiamato Avviso pubblico di cui all’Allegato A, parte integrante e sostanziale del presente atto;

Atteso che tale Avviso produrrà effetti subordinatamente al buon esito delle procedure che la Regione metterà in atto per assicurare la fattibilità tecnica ed economico-finanziaria del piano degli interventi come descritto nell’Allegato A;

Ritenuto altresì di procedere con la pubblicazione di detto avviso nel sito web dedicato alle Politiche Abitative, oltre che sulla pagina web dedicata all’Avviso nella Sezione “Bandi” dell’area tematica Territorio sul portale della Regione Emilia-Romagna e di darne ampia diffusione anche mediante altri strumenti di comunicazione;

Richiamati:

-       la L.R. 26 novembre 2001, n. 43 “Testo Unico in materia di organizzazione e di rapporti di lavoro nella Regione Emilia-Romagna” e s. m.;

-       la D.G.R. 29 dicembre 2008, n.2416 “Indirizzi in ordine alle relazioni organizzative e funzionali tra le strutture e sull'esercizio delle funzioni dirigenziali. Adempimenti conseguenti alla delibera 999/2008. Adeguamento e aggiornamento della delibera 450/2007”, per quanto applicabile;

-       la D.G.R. 7 marzo 2022, n. 325 “Consolidamento e rafforzamento delle capacità amministrative: riorganizzazione dell'ente a seguito del nuovo modello di organizzazione e gestione del personale”, la quale modifica l'assetto organizzativo delle Direzioni generali e delle Agenzie e istituisce i Settori a decorrere del 01/04/2022;

-       la d.g.r. 22 dicembre 2023, n. 2319 “Modifica degli assetti organizzativi della giunta regionale. Provvedimenti di potenziamento per fare fronte alla ricostruzione post alluvione e indirizzi operativi”.

-       la d.g.r. 23 dicembre 2024 n. 2376 recante “Disciplina organica in materia di organizzazione dell’ente e gestione del personale. Consolidamento in vigore dal 1° gennaio 2025”;

-       la d.g.r. 16 luglio 2025, n. 1187 “XII LEGISLATURA. AFFIDAMENTO DEGLI INCARICHI DI DIRETTORE GENERALE E DI DIRETTORE DI ALCUNE AGENZIE REGIONALI AI SENSI DEGLI ARTT. 43 E 18 DELLA L.R. N. 43/2001.”;

-       la determinazione 17 luglio 2023, n. 15548 “MODIFICA ASSETTO ORGANIZZATIVO AREE DI LAVORO DIRIGENZIALI.DIREZIONE GENERALE CURA DEL TERRITORIO E DELL'AMBIENTE”;

-       la determinazione 26 settembre 2023, n. 20137 “CONFERIMENTO INCARICO DIRIGENZIALE PRESSO LA DIREZIONE CURA DEL TERRITORIO E DELL'AMBIENTE”;

-       la determinazione 8 maggio 2025, n. 8615 “PROROGA INCARICHI DIRIGENZIALI NELL'AMBITO DELLA DIREZIONE CURA DEL TERRITORIO E DELL'AMBIENTE”;

-       la d.g.r. 16 luglio 2025, n. 1187 “XII LEGISLATURA. AFFIDAMENTO DEGLI INCARICHI DI DIRETTORE GENERALE E DI DIRETTORE DI ALCUNE AGENZIE REGIONALI AI SENSI DEGLI ARTT. 43 E 18 DELLA L.R. N. 43/2001.”;

-       il D.lgs. 14 marzo 2013, n. 33 “Riordino della disciplina riguardante gli obblighi di pubblicità, trasparenza e di informazioni da parte delle pubbliche amministrazioni” e s.m.i.”;

-       la D.G.R. 29 gennaio 2024 n. 157 “PIANO INTEGRATO DELLE ATTIVITÀ E DELL'ORGANIZZAZIONE 2024-2026. APPROVAZIONE” e s.m.i.;

-       la D.G.R. 27 gennaio 2025 n. 110 “PIAO 2025. ADEGUAMENTO DEL PIAO 2024/2026 IN REGIME DI ESERCIZIO PROVVISORIO”;

-       la d.g.r. 8 settembre 2025 n. 1440 “PIAO 2025-2027. AGGIORNAMENTO A SEGUITO DI APPROVAZIONE DELLA LEGGE REGIONALE 25 LUGLIO 2025 N. 7 "ASSESTAMENTO E PRIMA VARIAZIONE AL BILANCIO DI PREVISIONE DELLA REGIONE EMILIAROMAGNA 2025-2027";

-       la determinazione dirigenziale 9 febbraio 2022, n. 2335 “DIRETTIVA DI INDIRIZZI INTERPRETATIVI DEGLI OBBLIGHI DI PUBBLICAZIONE PREVISTI DAL DECRETO LEGISLATIVO N.33 DEL 2013. ANNO 2022”.

Dato atto che il responsabile del procedimento non si trova in situazione di conflitto, anche potenziale, di interessi;

Dato atto dei pareri allegati;

Su proposta dell’Assessore regionale competente per materia;

1) di ritenere le premesse parte integrante e sostanziale del presente provvedimento;

2) di procedere all’indagine ricognitiva finalizzata a rilevare l’interesse e la disponibilità dei Comuni della Regione Emilia-Romagna, a:

-       individuare gli alloggi ERP sfitti e non utilizzabili per motivi manutentivi che non possono essere recuperati con le risorse normalmente disponibili, e che, una volta recuperati, possono essere facilmente locati a famiglie e lavoratori a canoni calmierati;

-       esprimere la disponibilità a sottrarre tali alloggi dal vincolo ERP, per destinarli temporaneamente alla locazione a canone calmierato;

-       individuare eventuali altri immobili di proprietà non utilizzati che possono essere inseriti nel piano degli interventi per destinarli alla locazione a canone calmierato da assegnare a famiglie e lavoratori a reddito medio-basso;

-     individuare i fabbricati ERP cielo-terra necessitanti di interventi di riqualificazione, anche energetica (con priorità per gli interventi di ristrutturazione energetica importante di primo e secondo livello di cui al D.M. 26 giugno 2015) ovvero per il superamento delle barriere architettoniche ivi presenti;

-       individuare eventuali ulteriori interventi per ampliare l’offerta di ERP anche attraverso una previa destinazione ad ERS ai fini della sostenibilità economica dell’intervento;

-       subordinatamente al buon esito delle procedure che la Regione metterà in atto per assicurare la legittimità tecnica, normativa ed economico-finanziaria del piano degli interventi, inclusa la possibile riprogrammazione del PR FESR Emilia-Romagna 2021-2027, aderire alla misura regionale a fronte del successivo convenzionamento che tra l’altro prevederà la restituzione di una rata periodica, quantificata come quota parte della rata di ammortamento sostenuta dalla Regione;

3) di estendere tale indagine ricognitiva alle Aziende Casa dell’Emilia-Romagna (ACER) in quanto proprietarie anch’esse di eventuali alloggi sfitti e non utilizzabili per motivi manutentivi che non possono essere recuperati con le risorse normalmente disponibili, e che, una volta recuperati, possono essere facilmente locati a famiglie e lavoratori a canoni calmierati;

4) di approvare l’“Avviso pubblico rivolto ai Comuni e alle ACER della Regione Emilia-Romagna per l’acquisizione di manifestazioni di interesse a partecipare ad una nuova misura regionale per il finanziamento di un piano di interventi di recupero del patrimonio ERP non utilizzato da destinare ad alloggi in locazione a canone calmierato e, in generale, per il recupero e l’incremento del patrimonio ERP e ERS”, di cui all’ALLEGATO A, parte integrante e sostanziale del presente atto;

5) che l’Avviso pubblico di cui al precedente punto 4) produrrà effetti subordinatamente al buon esito delle procedure che la Regione metterà in atto per assicurare la fattibilità tecnica ed economico-finanziaria della misura;

6) di dare mandato al settore regionale competente l’analisi e la gestione del credito di avviare le procedure esplorative per l’individuazione di un soggetto finanziatore, con Banca Europea degli Investimenti o con altri istituti bancari istituzionali o con intermediari finanziari, per l’ottenimento delle condizioni di credito più vantaggiose destinate al finanziamento degli investimenti per un importo massimo di 200 Mil €;

7) di autorizzare il Dirigente alle Politiche per l’Abitare ad apportare eventuali aggiornamenti, modifiche ed integrazioni di carattere non sostanziale che si rendessero necessarie e redigere eventuali circolari esplicative, specifiche precisazioni tecniche a chiarimento di quanto indicato nell’Avviso regionale oggetto di approvazione del presente atto, nonché eventuali proroghe o riapertura dei termini ivi indicati;

8) di disporre che l’Avviso, la relativa modulistica e le ulteriori informazioni siano pubblicate nel sito web dedicato alle Politiche Abitative, oltre che sulla pagina web dedicata all’Avviso nella Sezione “Bandi” dell’area tematica Territorio sul portale della Regione Emilia-Romagna;

9) di provvedere per quanto previsto in materia di pubblicità trasparenza e diffusione di informazioni alle pubblicazioni ai sensi delle disposizioni normative ed amministrative richiamate in parte narrativa, incluse le ulteriori pubblicazioni previste dal PIAO, nonché dalla Direttiva di Indirizzi interpretativi degli obblighi di pubblicazione, ai sensi dell’art. 7 bis, del D. Lgs. n.33 del 2013;

10) di pubblicare la presente delibera nel Bollettino Ufficiale della Regione Emilia-Romagna Telematico.