Testo

Relazione generaleQuesto progetto di legge si propone di disciplinare la partecipazione della Regione ai fondi immobiliari chiusi che tra le proprie finalità prevedono anche la realizzazione di interventi immobiliari nel settore dell’edilizia residenziale da offrire ai nuclei familiari a condizioni più convenienti di quelle offerte dal mercato.

Le ragioni che fanno ritenere opportuno che la Regione si doti di una propria normativa, che permetta la sua partecipazione ai fondi immobiliari chiusi, sono varie.

Il pianonazionale di edilizia abitativa disciplinato dall’articolo 11 del decreto legge 122/2008, per la promozione e la costruzione di nuove abitazioni e la realizzazione di misure di recupero del patrimonio abitativo esistente, si prefigge di perseguire questo obiettivo attraverso una pluralità di interventi. Uno di tali interventi consiste nella “costituzione di fondi immobiliari destinati alla valorizzazione e all’incremento dell’offerta abitativa, ovvero alla promozione di strumenti finanziari immobiliari innovativi e con la partecipazione di altri soggetti pubblici o privati, articolati anche in un sistema integrato nazionale e locale, per l’acquisizione e la realizzazione di immobili per l’edilizia residenziale”. Con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri del 16 luglio 2009 è stata definita la procedura per l’utilizzo di circa 150 milioni di euro per la promozione di una retedi fondi immobiliari chiusi e di altri strumenti finanziari per contribuire a incrementare la dotazione di alloggi sociali.

Tale decreto ha previsto l’indizione di una gara ad evidenza pubblica per la selezione di uno o più fondi immobiliari chiusi, ai quali attribuire il contributo statale, i cui regolamenti rispettino specifici requisiti.

Con provvedimento di aggiudicazione provvisoria dell’8 settembre 2010, Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR, è stata individuata dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti quale società di gestione del Fondo Nazionale previsto nell’ambito del Sistema Integrato di Fondi, di cui all’art. 11 del DL 112/2008, denominato “Fondo Investimenti per l’Abitare” (FIA). Il FIA è un fondo immobiliare riservato ad investitori qualificati operante nel settore dell’edilizia privata sociale (social housing) con la finalità di incrementare sul territorio italiano l’offerta di alloggi sociali a supporto ed integrazione delle politiche di settore dello Stato e degli enti locali.

L’ammontare obiettivo del FIA è di circa 2 miliardi di euro, di cui 1,67 miliardi già sottoscritti.

CDP Investimenti SGR può acquisire partecipazioni di minoranza fino a un limite massimo del 40%. In sostanza il piano nazionale di edilizia abitativa prevede la costituzione una rete di fondi immobiliari chiusi, con al vertice uno o più fondi nazionali i quali impieghino le loro dotazioni per acquisire quote di minoranza nei fondi immobiliari chiusi che potranno essere costituiti a livello locale, regionale o sub regionale.

Nell’elenco dei criteri ai quali i fondi nazionali devono attenersi nella selezioni dei fondi regionali nei quali investire, ve ne sono alcuni particolarmente rilevanti in relazione agli obiettivi di questo progetto di legge. Tra i fattori che debbono presiedere alle strategie di investimento dei fondi nazionali sono evidenziati: “un’efficace strategia di risposta al bisogno abitativo locale attraverso la realizzazione di interventi sostenibili dal punto di vista economico, sociale, ambientale ed energetico”; “l’integrazione con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con programmi regionali e comunali per l’edilizia sociale (piani casa regionali e comunali), programmi di riqualificazione o trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali strategiche per il territorio, nonché piani di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico”; “l’eventuale apporto di contributi pubblici o privati, ad esempio attivati da amministrazioni locali, dallo Stato o dall’Unione europea”.

Anche nella nostra regione sono stati costituiti o sono in via di costituzione, oppure sono allo studio, fondi immobiliari chiusi, le cui strategie di investimento prevedono la realizzazione di investimenti nel settore dell’edilizia residenziale. Ognuna di tali iniziative ha proprie specifiche finalità e, in qualche caso, vede la partecipazione, oltre che di soggetti commerciali e di organismi senza fini di lucro, anche di istituzioni locali.

La diffusione dei fondi immobiliari chiusi costituisce una grande opportunità per indirizzare verso il segmento dell’edilizia residenziale sociale flussi finanziari di rilevante entità e per promuovere e sviluppare forme di partenariato pubblico privato. Al fine di massimizzare l’impatto in termini di edilizia residenziale sociale conseguito dagli interventi realizzati dai fondi immobiliari chiusi, si ritiene utile che tali interventi siano valutati in riferimento alle più generali programmazione di politica abitativa della regione e degli enti locali, anche nell’ottica di favorire le forme di partnership pubblico/privato che facilitano il concorso dei soggetti privati attraverso nuovi strumenti finanziari quali ad esempio i Fondi immobiliari chiusi. Per svolgere tale valutazione è pertanto opportuno che la Regione possa assumere partecipazioni nei fondi immobiliari chiusi che realizzano gli investimenti esclusivamente sul territorio regionale.

Al fine di creare le condizioni per incrementare l’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale, la Regione con la legge regionale 6/2009, ha stabilito di destinare una quota della capacità edificatoria definita dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica all’edilizia residenziale pubblica. Questa previsione di legge rende i comuni interlocutori imprescindibili dei fondi immobiliari chiusi, non solo relativamente ai loro interventi di edilizia residenziale sociale ma per l’insieme dei loro investimenti immobiliari. Soprattutto per gli enti locali di più ridotta dimensione potrebbe risultare problematico gestire, senza un’adeguata assistenza tecnica, difficilmente disponibile all’interno dell’amministrazione, un confronto con le strategie di investimento dei fondi. Il progetto di legge crea le condizioni affinché la regione possa fornire ai comuni un’adeguata assistenza tecnica nell’assumere le decisioni relative alle ipotesi di intervento dei fondi nei territori di loro competenza.

Illustrazione dei singoli articoli

Il progetto di legge si compone di sette articoli.

L’articolo 1 individua l’oggetto della legge autorizzando la Regione a sottoscrivere quote del capitale di fondi immobiliari chiusi aventi, come finalità prioritaria, la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale sociale e di ogni altra tipologia di alloggi accessibili dagli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di mercato.

L’articolo 2 specifica le finalità perseguite dalla legge, in coerenza con gli obiettivi e le funzioni che la Regione promuove e sostiene con i programmi di politica abitativa.

L’articolo 3 disciplina la partecipazione della Regione ai fondi immobiliari chiusi, specificando i requisiti dei fondi nonché le modalità ed i criteri generali per la relativa selezione.

In particolare la Regione potrà sottoscrivere quote del capitale dei fondi sia con apporti in danaro sia conferendo beni immobili.

Oltre all’obiettivo prioritario della realizzazione di alloggi di edilizia residenziale, i requisiti dei fondi comprendono la condizione che il regolamento del fondo sia già stato approvato dalla Banca d’Italia e che siano già stati incaricati la Società di Gestione del Risparmio e l’Avdvisor tecnico, nonchè il vincolo di impiego delle risorse conferite dalla Regione per la realizzazione di interventi nel territorio regionale, e la sussistenza di regole di governance che consentano alla Regione la partecipazione alla definizione delle strategie di investimento del fondo.

L’articolo fissa l’obbligo della procedura di evidenza pubblica per la selezione dei fondi cui la Regione aderirà, definendo i principali criteri di valutazione da osservare nella procedura di selezione.

Si stabilisce che i fondi cui la Regione aderisce debbano impegnarsi ad indirizzare le proprie attività in ragione delle esigenze di contenimento del consumo di territorio, privilegiando interventi di recupero e di riqualificazione urbana, nonché in ragione del ricorso a fonti energetiche rinnovabili ed a tecnologie costruttive a basso consumo di energia e a basso impatto ambientale, ed in ragione della diffusione degli interventi nell’ambito regionale.

Gli stessi fondi dovranno inoltre trasmettere alla Giunta regionale una relazione annuale sulle attività svolte nell’ambito dell’edilizia residenziale sociale.

L’articolo 4 prevede la possibilità che la Regione fornisca assistenza tecnica agli enti locali interessati a sottoporre i relativi programmi di intervento di edilizia residenziale sociale al finanziamento dei fondi immobiliari chiusi partecipati dalla Regione.

Tale assistenza può concernere i profili normativi, legali, urbanistici, ambientali, contrattuali ed economico-finanziari, e può essere prestata dalla Regione attraverso l’attività delle proprie strutture tecnico-amministrative, attraverso il ricorso a competenze professionali esterne, anche mediante convenzioni con Università ed istituti di ricerca, o attraverso l’erogazione di contributi per l’acquisizione di assistenza tecnica da parte degli stessi enti locali.

L’articolo 5 demanda ad un atto di programmazione dell’Assemblea legislativa, ed a successivi atti esecutivi della Giunta regionale, la realizzazione delle azioni disciplinate dalla legge, sia per la partecipazione ai fondi (art. 3) che per l’assistenza tecnica agli enti locali (art. 4).

L’articolo 6 dispone l’abrogazione della legge regionale 6 aprile 1998, n. 12 (Interventi della Regione Emilia-Romagna in materia di fondi immobiliari chiusi e mercati mobiliari regolamentati). Tale legge non ha avuto attuazione e le sue previsioni non risultano coerenti con il ricorso agli strumenti dei fondi immobiliari chiusi per promuovere l’offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale.

La norma finanziaria dell’articolo 7 rinvia alle annuali leggi di bilancio l’istituzione dei capitoli, e la loro dotazione delle risorse finanziarie necessarie per l’attuazione della legge.