CIRCOLARE 6 dicembre 2004, n. 24185
CIRCOLARE DELL'ASSESSORE ALLA PROGRAMMAZIONE TERRITORIALE, POLITICHE ABITATIVE, RIQUALIFICAZIONE URBANA, protocollo n. AED/04/24185 del 6/12/2004 Chiarimenti in merito all'applicazione del condono edilizio, ai sensi della L.R. n. 23 del 2004
Si ritiene utile fornire ulteriori chiarimenti in relazione
all'applicazione del Titolo II della L.R. n. 23 del 2004 al fine di
facilitare e uniformare l'attivita' dei cittadini, dei professionisti
e delle Amministrazioni che in questi giorni sono impegnati nella
presentazione delle domande di condono edilizio.
1) Sanatoria di cui all'art. 26, comma 4, della L.R. n. 23 del 2004:
requisiti igienico sanitari e procedimento di accertamento
Com'e' noto, la disposizione riguarda la sanatoria ex lege delle
difformita' realizzate prima dell'entrata in vigore della Legge n. 10
del 1977, all'atto dell'esecuzione del titolo edilizio originario. La
sanatoria delle difformita' e' consentita, nel rispetto dei requisiti
igienico sanitari e di sicurezza.
A chiarimento di tale ultima disposizione, si precisa che
l'osservanza dei requisiti suddetti e' da riferirsi alla normativa
vigente al tempo della realizzazione dell'opera in difformita' dal
titolo rilasciato.
Un secondo aspetto che appare utile chiarire riguarda il fatto che
l'articolo in questione non prevede la necessita' di uno specifico
procedimento per l'applicazione della suddetta ipotesi di
regolarizzazione delle difformita' edilizie ne' alcun onere.
Ne consegue che, il soggetto interessato, nelle varie sedi nelle
quali venisse contestata la difformita' tra quanto originariamente
autorizzato e quanto realizzato (in attuazione del medesimo titolo
originario), potra' richiedere l'applicazione della suddetta
disposizione e fornire, ove richiesto, adeguata documentazione
probante della ricorrenza delle condizioni esplicitamente previste
dalla legge.
Cosi' per esempio, ai fini della stipula di una compravendita, la
ricorrenza delle condizioni cui e' legata la sanatoria degli abusi
sara' accertata dal Notaio o dall'Ufficiale rogante, avvalendosi
della documentazione probante fornita dal soggetto interessato ovvero
ricorrendo ad un apposito accertamento peritale. Analogamente, le
Amministrazioni comunali, nel corso dei procedimenti edilizi per il
rilascio o la presentazione dei titoli abilitativi ordinari, qualora
rilevassero la non corrispondenza tra lo stato di fatto e l'ultimo
stato autorizzato, richiederanno la produzione della suddetta
documentazione atta a provare l'epoca di realizzazione delle
difformita' e la sua natura originaria, ai sensi e per gli effetti
dell'art. 26, comma 4, della legge regionale.
Nulla impedisce, infine, che le Amministrazioni comunali,
nell'esercizio della propria autonomia organizzativa, possano
prevedere l'emanazione, su richiesta dei soggetti interessati, di un
atto di accertamento della ricorrenza della fattispecie di
regolarizzazione ope legis in parola.
2) Irricevibilita' della domanda di condono edilizio
L'art. 27, comma 4, sanziona con l'irricevibilita' la presentazione
della domanda totalmente priva di taluno dei documenti indicati
tassativamente dalla medesima disposizione.
Pertanto, occorre precisare che nei casi in cui la domanda di
sanatoria, l'elaborato grafico, l'asseverazione del professionista e
le attestazioni dei versamenti dovuti siano stati prodotti, ma
risultino incompleti o irregolari, si dovra' procedere alla richiesta
di integrazione e regolarizzazione degli stessi, ai sensi dell'art.
27, comma 6, lettera d), senza che cio' possa essere considerato
causa di irricevibilita' della domanda.
Inoltre, tenuto conto che la richiesta di condono ha effetti penali
ed amministrativi e che il profilo penalistico e' sottratto al
legislatore regionale (al quale e' precluso intervenire per
condizionare gli effetti estintivi del reato), occorre chiarire che
la domanda incompleta e' da considerare irricevibile (o piu'
correttamente "improcedibile") solo sotto l'aspetto amministrativo e
che detta declaratoria preclude unicamente il conseguimento del
titolo in sanatoria.
Alla suddetta dichiarazione di irricevibilita' deve infatti seguire
l'accertamento, da parte dell'Amministrazione comunale, della
sussistenza o meno dei requisiti e condizioni che comportano
l'estinzione del reato, secondo quanto disposto dall'art. 32, comma
36, del DL n. 269 del 2003.
3) Definizione di volume
L'art. 33, comma 3, lettera a), della L.R. n. 23 del 2004 consente il
rilascio del titolo in sanatoria relativamente ad ampliamenti e
sopraelevazioni contenuti entro il limite del 10% della cubatura
dell'unita' immobiliare preesistente.
Si precisa che per il calcolo della percentuale anzidetta occorre
considerare, nell'ambito delle definizioni di volume previsto
dall'art. 2 del regolamento edilizio tipo (volume utile, volume lordo
e volume totale) quella utilizzata nelle norme comunali ed applicata
per il rilascio dei titoli abilitativi edilizi.
La stessa definizione di volume trova applicazione per determinare il
volume degli edifici principali nel caso in cui l'opera da sanare sia
una tettoia, un manufatto leggero o altra struttura pertinenziale, di
cui al comma 8 del citato art. 33.
4) Riferibilita' della domanda di sanatoria alle unita' immobiliari,
ai fabbricati esistenti in zona agricola, alle parti comuni degli
edifici e all'intero edificio
La domanda di condono va presentata di regola con riguardo alla
singola unita' immobiliare accatastata, fatti salvi i casi di seguito
individuati.
Nel caso di nuove unita' abitative recuperate nei sottotetti di
edifici mono o bifamiliari, la domanda di condono sara' riferita alla
unita' immobiliare suscettibile di nuovo accatastamento.
Relativamente ai fabbricati rurali privi di accatastamento, la
domanda di condono deve essere presentata con riferimento al singolo
fabbricato oggetto di sanatoria edilizia.
Nel caso di interventi abusivi realizzati su parti comuni di edifici
condominiali, l'amministratore del condominio o i singoli condomini
presentano una domanda unica per l'intero edificio.
Ancora un'unica richiesta di sanatoria e' da presentare, sempre ad
opera dell'amministratore del condominio o dei singoli condomini, nel
caso di interventi abusivi che abbiano riguardato l'intero edificio,
quale ad esempio la diversa collocazione sul lotto di pertinenza.
5) Conversione del volume in superficie ai fini del calcolo
dell'oblazione e del contributo di costruzione
Rispetto agli interventi abusivi che hanno comportato un aumento
misurabile solo in termini di volume (come ad esempio l'innalzamento
del tetto), si rende necessario individuare le modalita' di
misurazione della superficie di riferimento per il calcolo
dell'oblazione e del contributo di costruzione.
In proposito si rimanda a quanto gia' stabilito dalla Tabella
allegata alla Legge n. 47 del 1985, ove e' previsto che detta
superficie convenzionale si ottiene dividendo il volume realizzato
per 5 e moltiplicando il risultato per 3.
6) Elaborato grafico
Quanto all'elaborato grafico da allegare alla domanda si richiama
quanto gia' precisato ai punti 2.3 e 2.4 della circolare illustrativa
della L.R. n. 23 del 2004, pubblicata nel Bollettino Ufficiale n. 143
del 22 ottobre 2004.
In particolare, ai fini di assicurare l'uniformita' dell'attivita'
tecnico amministrativa dei Comuni e il trattamento omogeneo dei
cittadini, ai sensi dell'art. 6, comma 4 della L.R. 31/02, si
ribadisce che ai fini della descrizione dell'opera realizzata, anche
in considerazione della brevita' dei tempi di presentazione delle
domande di condono, e' sufficiente allegare alla domanda, oltre alla
idonea documentazione fotografica, un unico elaborato grafico che
rappresenti gli elementi essenziali per l'individuazione dell'opera
abusiva.
Successivamente, in sede di istruttoria delle domande presentate, le
Amministrazioni comunali potranno eventualmente richiedere
l'integrazione dei suddetti elaborati, qualora gli stessi non
risultassero sufficienti ai fini della perfetta definizione tecnica
della tipologia e della consistenza delle opere oggetto della
domanda, secondo quanto disposto dall'art. 27, comma 6, lettera d)
della L.R. n. 23 del 2004.
7) Limiti inderogabili di distanza fra i fabbricati, distanze dai
confini e densita' edilizia
Si ribadisce che le distanze tra i fabbricati previste dall'art. 9
del D.I. 2 aprile 1968, n. 1444 costituiscono norme inderogabili da
osservarsi anche ai fini del rilascio del titolo in sanatoria.
Occorre tuttavia considerare il caso dei Comuni che siano dotati di
norme di regolamento o di piano urbanistico che prevedono distanze
tra fabbricati inferiori ai limiti stabiliti dalla disposizione
statale appena citata. In tale caso, la normativa da applicarsi per
il rilascio del titolo in sanatoria e' quella piu' favorevole
presente nella normativa comunale, in quanto la stessa troverebbe
applicazione ai fini della sanatoria ordinaria ai sensi dell'art. 17
della L.R. n. 23 del 2004.
Si precisa che la distanza dai confini da osservarsi ai fini della
sanabilita' degli interventi abusivi, compresa tra gli oggetti della
legislazione urbanistica elencati al punto 2.4.1 della precedente
circolare, e' quella precisata all'art. 873 e seguenti del codice
civile. Sono fatte salve anche in questo caso le norme urbanistiche
comunali piu' favorevoli.
A parziale rettifica della precedente circolare, e precisamente del
punto 2.4.1, si chiarisce che le disposizioni sui limiti di densita'
edilizia di cui all'art. 7 del D.I. 2 aprile 1968, n. 1444, sono da
osservarsi in sede di pianificazione urbanistica e pertanto detta
norma non trova applicazione relativamente al rilascio del titolo in
sanatoria, anche considerando che l'edificazione di nuovi manufatti
non e' intervento ammesso al condono edilizio.
8) Osservanza dei requisiti igienico sanitari
Quanto ai requisiti igienico sanitari che devono essere osservati
come condizione per la sanabilita' dalle opere edilizie, occorre
riferirsi:
- per le unita' immobiliari abitative a quanto previsto dal DM 5
luglio 1975 fatte salve le disposizioni dall'art. 34, comma 2,
lettere b), c) e d) della L.R. n. 23 del 2004, che dettano taluni
speciali requisiti minimi inderogabili (in ordine al recupero a fini
abitativi dei sottotetti, alle altezze medie utili dei locali ad uso
abitativo, ed al divieto di destinare a funzioni abitative i locali
totalmente interrati);
- per le unita' immobiliari aventi destinazione non abitativa alla
normativa relativa agli ambienti di lavoro, di cui al DPR 19 marzo
1956, n. 303 e alle disposizioni legislative e alla normativa tecnica
di natura igienico sanitaria relative all'uso specifico cui l'opera
edilizia e' destinata.
9) Conformita' ai requisiti richiesti nel caso di interventi
parziali
Nei casi di interventi abusivi che non abbiano interessato l'intera
unita' immobiliare preesistente (ampliamento, sopraelevazione,
parziale ristrutturazione o manutenzione straordinaria, ecc.),
l'osservanza di quanto richiesto ai fini del rilascio del titolo in
sanatoria (in termini di conformita' alla legislazione urbanistica,
di requisiti igienico sanitari, di sicurezza statica, di prevenzione
degli incendi e degli infortuni, ecc.) va riferito, di norma, alle
sole parti dell'organismo edilizio che siano state oggetto
dell'intervento edilizio abusivo. Tuttavia, detta verifica dovra'
interessare l'intero edificio originario o parti dello stesso piu'
ampie di quelle oggetto dell'abuso, qualora le opere realizzate, per
la loro natura ed estensione, comportino effetti significativi per
quanto attiene alla sicurezza statica e alla resistenza alle azioni
sismiche, verticali e orizzontali, ovvero abbiano comportato la
violazione delle prescrizioni antincendio osservate dall'edificio
originario ecc.
10) Opere di completamento e di adeguamento
In ordine alle opere abusive realizzate al rustico ed alle opere da
ricondurre all'interno dei limiti e delle condizioni di
ammissibilita' per la loro sanabilita' amministrativa, la precedente
circolare ha chiarito che la domanda di condono debba essere
accompagnata da un atto unilaterale d'obbligo e da un progetto
relativo ai lavori da eseguire e ultimare entro la data del 10 giugno
2005.
Ad ulteriore chiarimento si precisa che le opere di completamento e
di adeguamento da realizzare su tali opere possono attenere ad
interventi edilizi di manutenzione straordinaria e ad interventi di
demolizione senza ricostruzione (finalizzati all'osservanza dei
limiti dimensionali o dei requisiti igienico sanitari necessari per
ricondurre l'opera alle condizioni previste per la sanabilita' dalla
L.R. n. 23 del 2004, per l'adeguamento dimensionale delle aperture,
per il completamento e l'adeguamento delle dotazioni impiantistiche,
per assicurare il rispetto della Legge n. 13 del 1989,
sull'abbattimento delle barriere architettoniche, ecc.).
A tale scopo si ribadisce che l'insieme della documentazione
comprendente la domanda di condono, l'atto unilaterale d'obbligo ed
il progetto di completamento o adeguamento sopra indicato
costituiscono titolo abilitativo per la esecuzione dei lavori,
richiedendo l'osservanza della normativa attinente alla sicurezza dei
cantieri e alla esecuzione dei lavori edilizi.
11) Interventi abusivi eseguiti in corso d'opera
I limiti e le condizioni di ammissibilita' della sanatoria
amministrativa previsti nel Titolo II della L.R. n. 23 del 2004
trovano applicazione anche per gli interventi abusivi realizzati
entro il 31 marzo 2003 in contrasto con titoli abilitativi in corso
di validita' alla stessa data.
Pertanto, gli interventi in corso d'opera al 31 marzo 2003 possono
essere anch'essi oggetto di domanda di sanatoria se le opere, non
previste dal titolo edilizio ma concretamente realizzate, rientrano
nelle tipologie e rispettano i limiti e condizioni previsti dagli
articoli 33, 34, 35, 36, 37 e 38 della citata legge regionale.
12) Abusi edilizi in aree soggette a vincolo paesaggistico
Da piu' parti e' stato sollecitato un chiarimento in merito
all'individuazione dei casi di abusi in aree soggette a vincolo
paesaggistico che ai sensi dell'art. 32, comma 27, lettera d), del DL
n. 269 del 2003 non sono suscettibili di sanatoria.
Occorre premettere che detta normativa statale trova piena
applicazione nel territorio regionale, in quanto e' espressamente
richiamata dall'art. 32, comma 1, della L.R. n. 23 del 2004 (e non e'
stata in alcun modo specificata e integrata dalla medesima legge
regionale, quanto all'ambito e ai casi di applicazione). Inoltre,
trattandosi di normativa statale, ogni indicazione proveniente dalla
Regione non puo' che costituire un contributo interpretativo, utile
in considerazione della assenza di ogni chiarimento sul punto da
parte delle competenti Amministrazioni statali.
La normativa in esame appare inserita in un contesto
significativamente contraddittorio. L'alinea del comma 27, infatti,
da una parte fa salvo quanto previsto dagli articoli 32 (come
sostituito ad opera del successivo comma 43 del DL n. 269 del 2003) e
33 della Legge n. 47 del 1985, e quindi richiama, per gli abusi
commessi in ambiti territoriali vincolati, la necessita' di acquisire
il parere vincolante dell'autorita' preposta alla tutela del
vincolo.
Dall'altra, il medesimo comma 27 stabilisce che non sono comunque
suscettibili di sanatoria le opere abusive che siano state realizzate
su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e
regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde
acquifere, dei beni ambientali e paesaggistici, nonche' dei parchi e
delle aree protette nazionali regionali o provinciali, qualora detti
vincoli siano stati istituiti prima dell'esecuzione di dette opere
abusive. Va poi considerato che una analoga esclusione dalla
sanatoria e' prevista, dalla lettera e) del comma 27, per gli abusi
che abbiano interessato immobili dichiarati monumento nazionale o di
interesse particolarmente rilevante ai sensi degli articoli 6 e 7 del
Codice per i beni culturali e per il paesaggio.
In considerazione del fatto che l'art. 32 della Legge n. 47 del 1985
ha riguardo ad ogni possibile ipotesi di opere costruite su aree
sottoposte a vincolo (e, per di piu', in passato e' stata oggetto di
interpretazione estensiva dell'ambito di applicazione), mentre la
lettera d) del comma 27 del DL n. 269 del 2003 si riferisce a solo
talune ipotesi di aree vincolate, si deve ritenere, in applicazione
del principio di specialita', che l'apparente antinomia tra le due
norme deve essere superata nel senso che la localizzazione delle
opere abusive in ambiti soggetti a vincoli comporta di regola la
sottoposizione al parere vincolante di cui all'art. 32 della Legge n.
47 del 1985, mentre nei casi speciali sopra elencati trova
applicazione il divieto di sanabilita' degli abusi.
In altre parole, il legislatore statale, in considerazione
evidentemente della lesivita' in se' della realizzazione di opere
abusive su immobili soggetti ai vincoli di natura ambientale e
culturale sopra ricordati, ha escluso in via di principio la
sanabilita' di tali abusi, indipendentemente da ogni valutazione in
concreto della loro compatibilita' con le esigenze di salvaguardia
del bene tutelato, da parte dell'autorita' preposta alla tutela del
vincolo.
Va da ultimo sottolineato che, dal momento che ai sensi dell'art.
149, comma 1, lettera a), del DLgs n. 42 del 2004 (Codice dei beni
culturali e del paesaggio) non sono soggette ad autorizzazione
paesaggistica le opere di manutenzione (ordinaria e) straordinaria e
gli interventi di consolidamento statico e di restauro conservativo
che non alterino lo stato dei luoghi e l'aspetto esteriore degli
edifici, si deve ritenere che detti interventi, anche se realizzati
su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, non incorrano nel
divieto di sanatoria di cui al citato comma 27 dell'art. 32 del DL n.
269 del 2003, e possano pertanto essere sanati ai sensi di quanto
disposto dalla L.R. n. 23 del 2004. Analogamente, sono ammissibili in
tali immobili i mutamenti di destinazione d'uso, senza opere o che si
accompagnino agli interventi edilizi appena indicati.
Detta normativa dovra' tuttavia essere integrata con quanto disposto
dalla legge di delega al Governo in materia ambientale, in corso di
pubblicazione.
