DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO REGIONALE 30 luglio 2002, n. 395
Criteri generali per la determinazione dei canoni di edilizia residenziale pubblica (erp) - art. 4, commi 3 e 4, L.R. 8 agosto 2001, n. 24 (proposta della Giunta regionale in data 1 luglio 2002, n. 1138)
IL CONSIGLIO DELLA REGIONE EMILIA-ROMAGNA
Richiamata la deliberazione della Giunta regionale progr. n. 1138
dell'1 luglio 2002, recante in oggetto "Proposta al Consiglio -
criteri generali per la determinazione dei canoni erp - art. 4, comma
4, L.R. 24/01";
preso atto:
- delle modificazioni apportate sulla predetta proposta dalla
Commissione consiliare "Territorio Ambiente Trasporti", in sede
preparatoria e referente al Consiglio regionale, giusta nota prot. n.
8895 in data 25 luglio 2002;
- e, inoltre, degli emendamenti presentati ed accolti nel corso della
discussione di Consiglio;
vista la L.R. 8 agosto 2001, n. 24, recante "Disciplina generale
dell'intervento pubblico nel settore abitativo";
visti in particolare:
- l'articolo 4, comma 3, lett. c) rubricato "Funzioni della Regione";
- l'articolo 35 rubricato "Canone di locazione";
- l'articolo 36 rubricato "Destinazione dei proventi dei canoni";
- l'articolo 15, comma 2, rubricato "Utenti";
- la delibera del Consiglio regionale del 12 febbraio 2002, n. 327,
recante "Specificazione dei requisiti per accedere all'edilizia
residenziale pubblica (erp) di cui all'art. 15 della L.R. 24/01";
premesso:
- che la delibera del Consiglio regionale 327/02 ha stabilito che il
limite di reddito per l'accesso non deve superare il valore ISE di
30.000 Euro e il valore ISEE di 15.000 Euro, rinviando al punto 2 del
dispositivo ad un successivo provvedimento regionale la
determinazione del limite di reddito per la permanenza nell'erp e
l'utilizzo dei limiti di reddito per l'accesso ai fini della
determinazione dei canoni;
- che in base a quanto disposto dall'art. 4 sopracitato, il Consiglio
regionale stabilisce i criteri generali per la determinazione del
canone degli alloggi di edilizia residenziale pubblica e i massimali
dei costi di gestione degli stessi, con riferimento ai capitolati
prestazionali dei servizi forniti;
- che l'art. 35 della L.R. 24/01 dispone che il canone degli alloggi
di erp e' determinato dal Comune sulla base dei criteri stabiliti dal
Consiglio regionale, previo confronto con le organizzazioni sindacali
e tenendo conto di quanto sancito dall'art. 36 della medesima legge,
circa la destinazione dei proventi;
- che la normativa regionale stabilisce:
- che il canone e' commisurato al valore dell'immobile e al reddito
del nucleo dell'assegnatario, valutato secondo i criteri stabiliti
dal DLgs 31 marzo 1998, n. 109 e successive modifiche e integrazioni;
- che sono individuate tre diverse tipologie di canoni in rapporto
alle fasce entro cui collocare le famiglie aventi diritto:
a) fascia di protezione per le famiglie meno abbienti, per le quali
e' definita l'incidenza massima del canone sul reddito;
b) una fascia costituita da nuclei familiari, al di fuori della
fascia di protezione, per i quali il Comune stabilisce un canone,
all'interno dei limiti minimi e massimi fissati dalla Regione;
c) fascia della decadenza, riferita ad utenti dichiarati decaduti, ai
quali applicare fino al rilascio dell'alloggio, un canone maggiorato
rispetto a quello previsto per la fascia precedente, definito dal
Comune, entro i limiti fissati dalla Regione;
- che gli assegnatari sono tenuti a rimborsare integralmente al
Comune le spese sostenute per i servizi ad essi prestati;
- che tramite la riscossione del canone l'Ente gestore puo' incassare
dagli assegnatari le quote relative alle spese di manutenzione
ordinaria delle parti comuni;
considerato che in base a quanto stabilito dal comma 2 dell'art. 15
richiamato dall'art. 30, comma 1 della L.R. 24/01, occorre definire i
requisiti per la permanenza nell'erp e che in relazione a quanto
disposto dall'art. 35 della citata legge regionale, si possono
individuare tre aree, una di accesso all'erp, una di permanenza ed
un'altra di decadenza;
valutata l'opportunita' di definire i "Criteri generali per la
determinazione dei canoni di alloggi di erp" attraverso apposito
Allegato "A" alla presente deliberazione;
ritenuto che:
- l'applicazione del DLgs n. 109, introducendo un sistema diverso da
quello attualmente utilizzato, nella valutazione della situazione
economica dei nuclei assegnatari, rende necessario procedere
all'effettiva raccolta dei dati di ciascun nucleo ed al calcolo del
relativo canone, al fine di consentire ai Comuni ed ai Tavoli di
concertazione provinciale (art. 5, comma 3, L.R. 24/01) una effettiva
valutazione e verifica dei suddetti criteri generali;
- a tale scopo si rende pertanto opportuno prevedere l'attivita' di
un gruppo tecnico regionale, con la partecipazione di rappresentanti
dei Comuni, designati in accordo con la CRAL, ed il supporto
operativo delle ACER, finalizzato alla valutazione dei risultati
dell'attivita' suddetta, mettendo in evidenza le problematiche emerse
e le eventuali necessita' di interventi correttivi ai criteri
applicati;
- il suddetto gruppo tecnico debba fornire le proprie indicazioni
affinche' la Giunta regionale possa entro il 31/3/2003, previo
confronto con le organizzazioni sindacali, proporre al Consiglio
eventuali modifiche ai criteri citati ovvero relazioni al Consiglio
stesso sulla corretta applicazione;
ritenuto altresi' di integrare e modificare la delibera del Consiglio
regionale n. 327 del 12/2/2002, per precisare i requisiti dei singoli
componenti del nucleo avente diritto anche relativamente ai limiti di
titolarita' di diritti reali;
dato atto del confronto fra la Giunta regionale e le organizzazioni
sindacali, ex art. 4, comma 4, L.R. 24/01;
preso atto che la Giunta regionale ha assunto il parere favorevole
della Conferenza Regione-Autonomie locali in data 24/6/2002;
previa votazione palese, a maggioranza dei presenti,
delibera:
1) di approvare l'Allegato "A" concernente "Criteri generali per la
determinazione dei canoni di alloggi di edilizia residenziale
pubblica", che costituisce parte integrante e sostanziale della
presente deliberazione, ai sensi dell'art. 4, comma 3, lettera c),
dell'art. 15, comma 2, e degli artt. 35 e 36 della L.R. 24/01;
2) di stabilire che, entro il 31/3/2003, a seguito dei risultati
dell'applicazione virtuale sperimentale dei criteri previsti
all'Allegato A agli assegnatari di alloggi erp, e delle conseguenti
risultanze dell'attivita' del gruppo tecnico citato in premessa, la
Giunta regionale, previo confronto con le organizzazioni sindacali,
provveda a sottoporre al Consiglio un'eventuale proposta di modifica
dei suddetti criteri, ovvero predisponga un'apposita relazione
informativa sull'applicazione dei criteri stessi;
3) di stabilire che, in relazione alle risultanze della verifica di
cui al punto 2), i nuovi canoni decorrano dall'1 luglio 2003;
4) di stabilire, inoltre, che i limiti di reddito per la permanenza
sono pari a 30.000 Euro (ISEE) e 45.000 Euro (ISE) come precisato
nell'Allegato A; gli altri requisiti sono quelli gia' previsti per
l'assegnazione (delibera del Consiglio regionale 327/02), con
esclusione del limite di 35.000 Euro relativo al patrimonio mobiliare
(paragrafo e.1. della citata delibera n. 327): i valori ISE (e i
conseguenti ISEE), per i nuclei assegnatari, vengono ridefiniti
attraverso la detrazione del 50% della componente derivante dal
patrimonio mobiliare, come definito dall'ISP (Indicatore della
situazione patrimoniale);5) di specificare che l'applicazione dei
suddetti requisiti definiti per la permanenza, decorre dall'1 luglio
2003, con esclusione del requisito relativo ai diritti reali su beni
immobili (lettera c, art. 15, L.R. 24/01) per il quale la decorrenza
e' fissata al 24 agosto 2004; nel contempo continua a trovare
applicazione la disciplina previgente;
6) di integrare la delibera del Consiglio regionale n. 327 del
12/2/2002, apportando la seguente aggiunta dopo il punto 1) del
deliberato:
"2) di stabilire che i requisiti per l'accesso all'erp, come
specificato in premessa, debbano essere posseduti dal richiedente e,
limitatamente alle lettere c), d), e), anche da parte degli altri
componenti il nucleo avente diritto, alla data di presentazione della
domanda.".
Conseguentemente il punto 2) della deliberazione del Consiglio
regionale 327/02, diventa punto 3);
7) i punti c.1) e c.2) della parte narrativa della delibera del
Consiglio regionale 327/02, attinenti ai "limiti alla titolarita' di
diritti reali su beni immobili", sono sostituiti dai seguenti:
"c.1) il nucleo avente diritto non deve essere titolare di diritti di
proprieta', usufrutto, uso o abitazione, su un alloggio ubicato
nell'ambito provinciale relativo al Comune a cui si presenta la
domanda ovvero al Comune o ai Comuni cui si riferisce il bando di
concorso, la cui rendita catastale rivalutata sia superiore a 2 volte
la tariffa della categoria A/2, classe I, calcolata negli ambiti
comunali suddetti, considerando la zona censuaria piu' bassa. Qualora
sia inesistente la categoria A/2, la tariffa va riferita alla
categoria immediatamente inferiore;
c.2) fatto salvo quanto previsto al punto c.1), il nucleo avente
diritto non deve essere titolare, anche pro quota, di diritti di
proprieta', usufrutto, uso o abitazione, su uno o piu' immobili
ubicati in qualsiasi localita', la cui rendita catastale complessiva
rivalutata sia superiore a 3,5 volte la tariffa della categoria A/2
classe I del Comune al quale si presenta la domanda ovvero del Comune
o dei Comuni cui si riferisce il bando, considerando la zona
censuaria piu' bassa. Qualora sia inesistente la categoria A/2, la
tariffa va riferita alla categoria immediatamente inferiore.".
I punti c.3) e c.4) della sopracitata delibera del Consiglio
regionale 327/02 sono soppressi;
8) di pubblicare la presente deliberazione nel Bollettino Ufficiale
della Regione Emilia-Romagna.
ALLEGATO A
Criteri generali per la determinazione dei canoni degli alloggi di
edilizia residenziale pubblica (art. 4, comma 3, L.R. 24/01)
1) Premessa
La L.R. 8 agosto 2001, n. 24, recante "Disciplina generale
dell'intervento pubblico nel settore abitativo", ha definito in modo
innovativo il quadro normativo relativo alla definizione dei canoni
di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Infatti, mentre la precedente impostazione (L.R. 13/95) prevedeva la
definizione dei canoni degli alloggi di erp attraverso una
deliberazione del Consiglio regionale in attuazione di una
dettagliata previsione di legge, l'art. 35 della L.R. 24/01 dispone
che il canone degli alloggi di erp sia determinato dal Comune sulla
base dei criteri stabiliti dal Consiglio regionale, previo confronto
con le organizzazioni sindacali e tenendo conto di quanto sancito
dall'art. 36 della medesima legge, circa la destinazione dei
proventi. In particolare in base all'art. 4 della suddetta legge, la
Regione, con delibera del Consiglio, definisce "i criteri generali
per la determinazione del canone degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica e i massimali dei costi di gestione degli
stessi, con riferimento ai capitolati prestazionali dei servizi
forniti".
Ai fini della definizione dell'entita' del canone, la normativa
regionale (art. 35) stabilisce:
- che il canone e' commisurato al valore dell'immobile e al reddito
del nucleo dell'assegnatario, valutato secondo i criteri stabiliti
dal DLgs 31 marzo 1998, n. 109 e successive modifiche e integrazioni;
- che sono individuate tre diverse tipologie di canoni in rapporto
alle fasce entro cui collocare le famiglie aventi diritto:
a) fascia di protezione per le famiglie meno abbienti, per le quali
e' definita l'incidenza massima del canone sul reddito;
b) una fascia costituita da nuclei familiari, al di fuori della
fascia di protezione, per i quali il Comune stabilisce un canone,
all'interno dei limiti minimi e massimi fissati dalla Regione;
c) fascia della decadenza, riferita ad utenti dichiarati decaduti, ai
quali applicare fino al rilascio dell'alloggio, un canone maggiorato
rispetto a quello previsto per la fascia precedente, definito dal
Comune, entro i limiti fissati dalla Regione.
Il quadro normativo e' stato completato con la delibera del Consiglio
regionale 327/02, che ha definito i requisiti per l'accesso all'erp
prevista dall'art. 15 della L.R. 24/01, stabilendo il limite di
reddito per l'accesso pari a 30.000 Euro per l'ISE e pari a 15.000
Euro per l'ISEE.
2) Obiettivi
Le novita' introdotte dal nuovo quadro normativo, mirano ad una
maggiore equita' nel confronto delle condizioni economiche fra chi e'
gia' assegnatario e di chi e' in attesa di assegnazione, maggiore
economicita' ed efficienza nella gestione, efficacia nell'utilizzo
del patrimonio pubblico. ll perseguimento degli obiettivi, deve
comunque salvaguardare il sistema di protezione attualmente in essere
a favore dei soggetti piu' deboli.
L'introduzione del "redditometro" - il nuovo sistema di valutazione
della situazione economica dei nuclei familiari - risponde ad
esigenze di maggior equita', rispetto alla situazione precedente e
permette di tener conto delle caratteristiche del nucleo (numero e
tipologia dei componenti, presenza di soggetti deboli, valutazione
della situazione economica complessiva,..). La conseguente
riclassificazione dei nuclei assegnatari in base al redditometro puo'
portare a situazioni di passaggio ad aree/fasce di reddito e canoni
sensibilmente diverse dalle precedenti: il Comune potra' prevedere
un'opportuna graduazione nel tempo nel caso di aumenti consistenti.
La definizione dei presenti criteri persegue un giusto equilibrio fra
autonomia comunale, attenzione e migliore risposta alle esigenze
locali, ricerca di maggiore controllo ed efficienza della gestione,
necessita' di mantenere sistemi di protezione omogenei a livello
regionale.
I canoni attuali derivano dall'applicazione della L.R. 13/95 che si
basava sull'incidenza del canone sul reddito (requisito soggettivo) e
sull'equo canone (Legge 392/78), parametro base riferito alla
tipologia dell'alloggio (requisito oggettivo).
La nuova impostazione ripropone il rapporto canone/reddito
(incidenza) quale parametro soggettivo di riferimento, con valori
variabili, da graduare in relazione alle condizioni economiche dei
nuclei assegnatari. Per il parametro oggettivo (alloggio) si dovra'
tener conto del nuovo quadro normativo della locazione (Legge 431/98)
che ha sostituito l'equo canone.
Al fine di graduare il passaggio da fasce con canone interamente
soggettivo ad altre con canone oggettivo, e' necessario che il nuovo
sistema di calcolo del canone di locazione introduca fasce intermedie
con canone determinato in modo misto, risultante cioe' da un mix di
elementi soggettivi ed oggettivi.
Il monte canoni risultante dall'applicazione dei nuovi criteri e
dalle determinazioni comunali dovra' essere destinato, oltre alla
copertura dei costi di gestione, agli investimenti per il
miglioramento e lo sviluppo del settore abitativo di proprieta'
pubblica, secondo quanto previsto dall'art. 36 della legge.
L'obiettivo che si pone alla Regione, alle ACER, alle Conferenze
degli Enti ed ai Comuni e' che la riorganizzazione del settore porti
effettivamente ad un miglioramento dei servizi di gestione, ad una
maggiore efficienza ed efficacia delle ACER e del sistema
complessivo, che l'aumento del monte canoni e le maggiori risorse
liberatesi a seguito della ristrutturazione degli Enti (minori tasse
sul patrimonio trasferito ai Comuni), siano interamente destinati al
miglioramento del patrimonio erp ed alla capacita' di risposta alle
esigenze abitative dei nuclei meno abbienti. Le maggiori risorse non
debbono portare ad un aumento delle spese di gestione delle ACER.
A queste condizioni, la Regione s'impegna ad investire nel patrimonio
pubblico una quota rilevante delle risorse disponibili per i prossimi
programmi di edilizia abitativa orientativamente circa il 60% delle
risorse per il Programma 2002/2005 va destinato al miglioramento ed
incremento del patrimonio erp, secondo programmi che saranno definiti
dai Tavoli di concertazione in relazione alla ripartizione
provinciale delle risorse regionali.
3) Individuazione delle aree
II quadro normativo prevede l'individuazione di tre aree nelle quali
ripartire la generalita' dei nuclei assegnatari: l'area di accesso
all'erp (gia' definita con atto regionale), della permanenza e quella
della decadenza. All'interno dell'area dell'accesso e della
permanenza vanno individuate le diverse fasce, con particolare
riguardo a quella di protezione.
Si rende necessario pertanto definire i requisiti soggettivi ed i
relativi limiti di reddito delle diverse aree/fasce in modo tale da
collocare i nuclei familiari assegnatari in rapporto all'effettiva
situazione economica ed al possesso dei requisiti soggettivi
richiesti per la permanenza nell'erp.
La delibera che fissa i requisiti per l'accesso (delibera Consiglio
regionale 327/02), si basa, per la definizione della situazione
economica dei nuclei aventi diritto, sui criteri definiti dal DLgs
109/98 e successive modificazioni (ISE - ISEE: il cosiddetto
"redditometro") con alcune opportune modifiche ed integrazioni,
relativamente alle famiglie monoreddito ed a quelle mononucleari.
Alla citata delibera si deve fare riferimento per le modalita' di
calcolo dell'ISE ed ISEE.
La diversa impostazione conseguente all'applicazione dell'ISE ed
ISEE, introduce elementi di maggiore equita' nella valutazione delle
condizioni economiche delle famiglie, e rende necessario un
innalzamento dei limiti di reddito (ora ISE ed ISEE) per tener conto
dei nuclei complessi (numerosi, presenza di minori, situazioni
disagiate), rispetto alla precedente normativa. Il conseguente
allargamento dell'area dell'accesso comporta la collocazione
nell'area della stragrande maggioranza delle famiglie assegnatarie
(circa l'80%), cosi' come emerge dalle simulazioni di calcolo,
operate in base agli elementi conoscitivi desunti dall'Anagrafe
dell'utenza erp.
Dalla nuova impostazione ne consegue, fra l'altro, una minore
differenziazione tra le condizioni economiche di chi ha diritto ad
accedere e chi permane nell'edilizia residenziale pubblica.
All'interno di questa area va individuata la fascia di protezione che
deve garantire ai nuclei meno abbienti particolari condizioni
agevolate nella determinazione del canone.
In considerazione della natura degli indicatori assunti per la
determinazione delle condizioni economiche dei nuclei (ISE, ISEE),
dove l'ISE definisce la situazione economica complessiva, mentre
l'ISEE valuta anche la complessita' e le caratteristiche del nucleo,
le aree sono definite dal doppio indicatore (ISE, ISEE), cosi' come
gia' fatto per l'accesso (delibera 327/02).
Le fasce, che rappresentano una suddivisione ed una articolazione
all'interno delle aree per meglio adeguarle alle effettive condizioni
dei nuclei, vengono individuate dall'indicatore ISEE.
La Regione individua, all'interno dell'area dell'accesso, la fascia
di protezione attraverso il parametro dell'ISEE che deve risultare
inferiore o pari a 7.000 Euro.
Al fine di commisurare il canone alle condizioni economiche dei
nuclei assegnatari ed aventi diritto, i Comuni articolano le aree
individuando piu' fasce e, relativamente alla fascia di protezione,
definiscono altre sottofasce; in tal modo si puo' ottenere una
graduazione continua del canone al variare del reddito.Per la
definizione dell'area della permanenza (e quindi di conseguenza i
limiti per la decadenza) si fa riferimento ad un aumento del 50% del
limite ISE previsto per l'accesso ed un aumento differenziato per
l'ISEE, per tenere conto dei nuclei assegnatari piu' piccoli (ad
esempio: anziani soli). Tali limiti sono fissati in 45.000 Euro (ISE)
e 30.000 Euro (ISEE). Il minor aumento dei limiti nel passaggio fira
le due aree rispetto alla precedente normativa (la L.R. 13/95
prevedeva il doppio del limite di accesso in vigore) e' dovuto
all'ampliamento dell'area dell'accesso nella nuova normativa; e'
inoltre prevista l'eliminazione della "fascia sorvegliata" (tre volte
il precedente limite di accesso) della durata massima di 8 anni che
aveva sollevato critiche alla precedente normativa.
Infatti il preesistente limite pari a Lire 22.500.000 di reddito
convenzionale porta ad un valore di Lire 75.000.000 (38.730 Euro) di
reddito complessivo per lavoro dipendente per la qualifica di
assegnatario e di Lire 112.500.000 (58.100 Euro) per la fuoriuscita
dal regime "sorvegliato" di 8 anni. Per i lavoratori non dipendenti i
limiti vanno ridotti del 40%: sono rispettivamente Lire 45.000.000
(23.240 Euro) e Lire 67.500.000 (34.860 Euro).
Il nuovo quadro complessivo risulta pertanto il seguente:
- Area accesso erp (delibera Consiglio regionale 327/02) - fascia di
protezione
limite reddito ISE 30.000 Euro
limite reddito ISEE 15.000 Euro
limite reddito ISEE 7.000 Euro
- Area permanenza
limite reddito ISE 45.000 Euro
limite reddito ISEE 30.000 Euro
- Area decadenza
limite reddito ISE >> 45.000 Euro
limite reddito ISEE >> 30.000 Euro
Per il collocamento nelle diverse aree e' necessario che entrambi i
limiti (ISE, ISEE) siano rispettati. Il collocamento nelle fasce,
all'interno delle aree, e' determinato dal parametro ISEE della
fascia e dal parametro ISE dell'area che contiene la fascia.
Ai fini della permanenza, il nucleo assegnatario dovra' rispettare
entrambi i limiti (ISE, ISEE): il superamento di anche un solo limite
(ISE o ISEE) fa passare dall'area della permanenza a quella della
decadenza, con l'applicazione degli oneri e procedure conseguenti.
4) Determinazione dei canoni
4.1) Fascia di protezione
La normativa prevede, come detto, che il canone da applicare alle
famiglie meno abbienti, ovvero appartenenti alla fascia di
protezione, come sopra individuata, sia definito all'interno di
un'incidenza massima del canone sul reddito (I: %), prescindendo dal
valore dell'alloggio assegnato. II canone e' pertanto definito da una
% del reddito ISE.
Si definisce l'incidenza massima variabile, dal 7 al 12%, in modo che
il Comune individui, attraverso l'indicatore ISEE, diverse sottofasce
graduando il canone, all'interno dell'intervallo sopra individuato e
commisurandolo alle diverse situazioni economiche.
Va tenuto presente quanto stabilito dall'art. 36 della L.R. 24/01,
circa la destinazione dei proventi dei canoni, con particolare
riguardo alla copertura dei costi di gestione, definiti dalle
Conferenze degli Enti sulla base dei massimali determinati dalla
Regione ai sensi dell'art. 4 citato; i Comuni, pertanto, dovranno
prevedere l'applicazione di un canone minimo che ne tenga conto,
anche stabilendo diversi livelli di copertura dei suddetti costi,
fatta salva comunque la facolta' per il Comune, in presenza di nuclei
particolarmente disagiati e su richiesta degli stessi, di esonerarli,
in tutto o in parte, dal pagamento del canone ed eventualmente anche
delle spese accessorie.
Nel caso in cui il monte canoni comunale non copra i costi di
gestione degli alloggi, il Tavolo provinciale provvede alle eventuali
compensazioni per ambiti territoriali omogenei.
4.2) Canone oggettivo e sistema misto
Per i nuclei non appartenenti alla fascia di protezione si tratta di
definire un canone oggettivo che tenga conto delle condizioni
effettive (ubicazione, tipologia, dimensione, qualita',.)
dell'alloggio assegnato.
Il passaggio dalla fascia protetta al canone oggettivo deve avvenire
in maniera continua attraverso l'introduzione, per quei nuclei che
sono al di fuori della fascia protetta ma all'interno dell'area di
accesso, di un canone misto che, quindi, tenga conto per una quota
parte della componente reddito ISE e per un'altra parte di parametri
oggettivi riferiti all'alloggio assegnato.
Per dare attuazione al principio della commisurazione del canone al
valore dell'immobile, si introducono due coefficienti, uno
territoriale (coefficiente "alfa"), l'altro riferito alle
caratteristiche dell'alloggio (coefficiente "beta").
Il coefficiente territoriale "alfa" (a), variabile da 0,80 ad 1,20,
e' determinato dal Comune, differenziato eventualmente anche per le
diverse zone del territorio comunale, in relazione alla tipologia del
Comune, alla popolazione residente, alla tensione abitativa, alla
dimensione della domanda di ERP, alla situazione del mercato della
locazione,..
Il coefficiente alloggio "beta" (b), variabile da 0,80 a 1,20, e'
determinato dal Comune in relazione allo stato di conservazione, alla
tipologia e qualita' dell'alloggio, tenendo presenti gli "elementi"
che caratterizzano l'alloggio, in analogia con quanto previsto per il
canone concertato (Legge 431/98). Il valore andra' modificato nel
tempo in relazione alle variazioni delle condizioni di conservazione
degli alloggi, valutando sia i miglioramenti a seguito di interventi
di recupero edilizio, sia i peggioramenti a seguito dell'insorgere di
fenomeni di degrado anche sociale degli insediamenti.
Il canone oggettivo dell'alloggio fa riferimento alla superficie
degli alloggi (mq), calcolata secondo i criteri gia' utilizzati per
l'applicazione dei canoni attuali, in vigenza dell'art. 13 della
Legge 392/78.
Al fine di definire l'importo del canone dell'alloggio si stabilisce
un parametro oggettivo, canone base (espresso in Euro/mq.-anno),
determinato con riferimento alla media dei canoni concertati in
ambito regionale per un'abitazione, di tipo medio, di superficie,
calcolata come sopraddetto, pari a circa 80 mq; il valore base
assunto e' pari a 5060 Euro/mq.-anno, corrispondente, per un alloggio
di 80 mq., ad un canone annuo di 40004800 Euro (334400 Euro mensili:
645.000 - 774.500 Lire/mese). Il Comune definisce il valore
nell'intervallo suddetto, in relazione anche al coefficiente
territoriale a (alfa).
Nella definizione dei suddetti coefficienti a, b (alfa, beta), assume
particolare importanza il Tavolo di concertazione provinciale, la cui
attivita', prevista dall'art. 5, comma 3 della L.R. n. 24, e'
fondamentale per perseguire congruenza delle diverse classificazioni
territoriali ed evitare valori fortemente disomogenei.
Per il canone misto il valore base e' definito pari a 2025
Euro/mq.-anno, al Comune spetta l'esatta individuazione del valore;
e' stato quindi opportunamente ridotto sia per la natura dei soggetti
ai quali va applicato, sia per la presenza di criteri misti mediante
i quali determinare il canone: incidenza canone/reddito, coefficienti
aggiuntivi, canone base dato da un valore Euro/mq.-anno.
In ogni caso e' necessario determinare, per le diverse aree e fasce
in maniera proporzionale incidenze massime del canone sul reddito
ISE, tenendo conto delle simulazioni effettuate, alfine di conseguire
canoni "equi" in rapporto alla capacita' reddituale dei nuclei degli
assegnatari.
4.3) Canone maggiorato
Per i soggetti che si trovano in area di decadenza, l'art. 35, comma
1, lettera d) prevede un canone maggiorato rispetto a quello
stabilito per la fascia di permanenza. Il Comune definisce la
maggiorazione con riferimento ai valori locativi del libero mercato.
5) Quadro riepilogativo
5.1) Area accesso erp
Fascia di protezione
Il canone e' pari ad una percentuale, variabile dal 7% al 12%, del
reddito ISE. La definizione dell'aliquota (canone) compete al Comune,
che individua diverse sottofasce con riferimento a piu' aliquote
graduate in relazione all'ISEE. Per tale fascia compete al Comune la
determinazione di un canone minimo che tenga conto del costo di
gestione degli alloggi, definito dalla Conferenza degli Enti. E'
comunque nella facolta' del Comune, esonerare, in tutto o in parte,
dal pagamento del canone e delle spese accessorie, nuclei
particolarmente bisognosi, su richiesta degli stessi.
Canone annuo (Euro) = 712% reddito ISE
Altre fasce nell'area di accesso
II canone e' pari al coefficiente alfa per beta per 2025
Euro/mq.-anno + un'incidenza del 4%6% sul reddito ISE cioe':
Canone annuo (Euro) = ab(2025)S(mq) + (46)%redd.ISE 12%16%ISE
Il canone cosi' calcolato non potra' essere maggiore del 12%16% del
reddito ISE. La graduazione e la definizione del canone compete al
Comune.
5.2) Area della permanenza
Il canone e' pari al coefficiente alfa per beta per 5060
Euro/mq.-anno, comunque non superiore al 14%18% del reddito ISE in
formula:
Canone annuo (Euro) = ab (5060)S(mq) 1418% ISE
5.3) Area della decadenza
Il canone e' calcolato con le modalita' previste per l'area della
permanenza piu' una maggiorazione definita dal Comune con riferimento
ai valori locativi del libero mercato.
6) Modalita' applicative
6.1) Decorrenza e tempi
I criteri esposti per l'individuazione delle aree, fasce e la
determinazione dei canoni, debbono essere tradotti, attraverso le
decisioni comunali, in elementi precisi affinche' gli Enti gestori
possano calcolare il canone di ogni singolo alloggio di erp. Le
simulazioni effettuate a livello regionale tramite i dati
dell'anagrafe dell'utenza, hanno consentito di verificare le
impostazioni complessive, ma non possono scendere nel dettaglio
poiche' l'applicazione del redditometro (DLgs 109/98) richiede
elementi (ad esempio patrimonio mobiliare, particolari condizioni
aggiuntive del nucleo assegnatario,..) che non sono stati rilevati
in quanto non previsti dalla normativa previgente.
I Comuni, attraverso gli Enti gestori, raccoglieranno pertanto, a
seguito della presentazione dei redditi 2001, l'attestazione della
situazione economica (ISEE, ISE) dei nuclei assegnatari in modo da
avere a disposizione i dati entro il 30/11/2002. Sara' cosi'
possibile per gli Enti gestori, procedere a simulazioni e successive
verifiche sulle singole situazioni degli assegnatari, e mettere a
disposizione dei Comuni e dei Tavoli di concertazione provinciali,
gli elementi per procedere alla definizione delle fasce, dei
parametri e degli altri elementi necessari al calcolo del canone.
Nello svolgimento dell'attivita', in ottemperanza all'art. 5, comma 3
della L.R. 24/01, assume particolare importanza il ruolo del Tavolo
di concertazione provinciale, la partecipazione ed il confronto con
le parti sociali, al fine di raggiungere canoni uniformi per ambiti
territoriali e qualita' degli alloggi omogenei e per poter fornire al
gruppo tecnico regionale gli elementi necessari per procedere alla
verifica dell'applicazione dei presenti criteri ed alla eventuale
proposta di modifica degli stessi.
Al fine di consentire alla Giunta di proporre al Consiglio regionale
le eventuali modifiche ai presenti criteri ovvero relazionare sugli
effetti dell'applicazione, si rende necessario che l'attivita' dei
Tavoli provinciali e del Gruppo Tecnico si concluda entro il
10/3/2003.
L'atto comunale di definizione dei canoni, previsto dall'art. 35,
comma 1, dovra' essere assunto entro 45 giorni dalla verifica
regionale dei criteri.
La decorrenza per l'applicazione dei nuovi canoni e' fissata
all'1/7/2003.
II Comune, qualora il canone definito con i presenti criteri,
risultasse particolarmente elevato rispetto a quello attualmente
corrisposto, per i soggetti collocati nell'area di protezione, potra'
dilazionare l'applicazione nell'arco di dodici mesi.
A ciascun nucleo assegnatario dovra' essere comunicato
tempestivamente e comunque prima dell'emissione delle nuove bollette
di riscossione, i criteri dei nuovi canoni e le modalita' di calcolo
applicati.
Le ACER, in quanto enti strumentali dei Comuni per la gestione delle
politiche abitative, sono riconosciute quali soggetti erogatori dei
servizi pubblici.
6.2) Decadenza
Ai sensi del comma 2 dell'art. 53 della L.R. 24/01, i contratti, in
corso alla data di entrata in vigore della suddetta legge, hanno
durata triennale e sono prorogati tacitamente per periodi di tre
anni, fatto salvo quanto disposto dal comma 2 dell'art. 30 in materia
di decadenza.
Gli assegnatari decaduti per motivi di reddito (ex art. 30, comma 1,
lett. f) sono assoggettati alla corresponsione del canone previsto
dal paragrafo 5.3.
II canone maggiorato viene corrisposto dalla dichiarazione di
decadenza fino al rilascio dell'immobile (ex art. 30, comma 3); il
mancato rilascio dell'alloggio alla data stabilita nella
dichiarazione di decadenza, comporta il pagamento al Comune della
sanzione amministrativa, definita dal regolamento comunale oltre la
corresponsione del canone maggiorato (ex art. 30, comma 4).
Il Comune, ai sensi dell'art. 30, comma 5 della L.R. 24/01,
individua, con regolamento, i casi nei quali l'emissione della
dichiarazione di decadenza di cui al comma 2 dell'art. 30, puo'
essere sospesa, indicandone il termine massimo.
Puo' altresi' individuare, con lo stesso regolamento, i casi nei
quali, su istanza del nucleo interessato, il provvedimento di
decadenza e' sospeso e successivamente riconfermato o meno, in
presenza di eventuale riacquisto dei requisiti prescritti per
l'assegnazione e la permanenza nell'erp, ovvero di rimozione delle
cause che hanno determinato l'avvio della procedura.
Coloro che occupano un alloggio senza titolo, ex art. 34 della L.R.
24/01, nelle more del rilascio dell'alloggio, dovranno corrispondere
sia a titolo di corrispettivo per l'occupazione dell'alloggio, sia a
titolo risarcitorio, un'indennita' pari al canone di cui al paragrafo
5.3), con l'aggiunta della sanzione amministrativa secondo quanto
previsto dal regolamento comunale.
6.3) Aggiornamento
Il canone e' aggiornato annualmente a partire dall'1 gennaio 2005 in
base al reddito del nucleo dell'assegnatario, valutato secondo i
criteri di cui al DLgs 31 marzo 1998, n. 109 e successive modifiche e
integrazioni. II reddito cui fare riferimento e' quello desunto
dall'ultima dichiarazione dei redditi.
Il valore del canone base, espresso in Euro/mq. di superficie annuo,
e' aggiornato dalla Giunta regionale in relazione all'andamento dei
canoni concertati, previo confronto con le organizzazioni sindacali,
con cadenza triennale.
6.4) Variazione del canone per mutamento delle condizioni oggettive
dell'alloggio
Ciascuna delle parti, proprietario e assegnatario, in ogni momento
del rapporto di assegnazione dell'alloggio, ha diritto
all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale mutamento delle
condizioni dell'alloggio con decorrenza all'1 gennaio dell'anno
seguente alla richiesta o al verificarsi di tale mutamento.
6.5) Variazione del canone per mutamento delle condizioni soggettive
degli assegnatari
La variazione in aumento o in diminuzione del canone e' apportata
d'iniziativa dell'Ente proprietario e/o Ente gestore in tutti i casi
in cui si accertino variazioni del reddito del nucleo familiare, con
decorrenza 1 gennaio dell'anno seguente l'accertamento periodico.
Variazioni in diminuzione del canone possono altresi' essere
riconosciute dall'Ente proprietario e/o Ente gestore, qualora, su
istanza dell'assegnatario si accerti, nelle forme di legge,
l'effettiva uscita dal nucleo familiare di uno o piu' componenti il
cui reddito concorreva alla determinazione del canone.
La conseguente variazione decorre dall'1 luglio se la domanda e'
stata presentata nel primo semestre dell'anno e dall'1 gennaio
dell'anno successivo alla presentazione della domanda nel secondo
semestre.
Nel caso di morte dell'assegnatario, o di un componente il nucleo
familiare, l'Ente proprietario e/o l'Ente gestore provvede, su
richiesta degli interessati, al riconoscimento della diminuzione del
reddito del nucleo familiare per un importo non superiore a quello
prima considerato ai fini dell'applicazione del canone. L'eventuale
variazione del canone decorrera' dal mese successivo a quello della
richiesta.
6.6) Servizi prestati
Si richiama quanto previsto dall'art. 35, comma 2, in merito al
rimborso integrale al Comune e/o all'Ente gestore da parte degli
assegnatari per i servizi ad essi prestati, e la possibilita' per
l'Ente gestore di incassare dai medesimi, tramite la riscossione del
canone, le quote relative alle spese di manutenzione ordinaria delle
parti comuni.
7) Disposizioni finali
Per gli alloggi trasferiti in proprieta' dalle ACER ai Comuni, ai
sensi della L.R. 24/01, gravati da mutui, non ancora estinti,
contratti dalle ACER per la costruzione ovvero per interventi di
recupero degli stessi alloggi, il Comune fara' fronte al pagamento
delle restanti rate di mutuo attraverso l'utilizzo di una quota parte
delle entrate complessive da canoni. E' facolta' dei Comuni delegare
alle stesse ACER i pagamenti delle rate che saranno rendicontate
nell'ambito del quadro complessivo di utilizzo delle entrate da
canoni.
Nel caso di alloggi costruiti in regime di locazione permanente,
gravati da mutui contratti per il completamento del finanziamento
dell'intervento, anche nell'ambito di precedenti programmi, ovvero
nel caso di alloggi gravati da mutui, contratti per la costruzione o
il recupero degli stessi, l'importo delle cui rate non e' coperto dai
canoni corrisposti, valutati sull'ambito dell'intero programma di
intervento, il Comune potra' definire per i suddetti alloggi canoni
che tengano conto della copertura dei suddetti oneri finanziari, fino
all'estinzione del mutuo gia' contratto, fatti salvi i diritti dei
soggetti gia' assegnatari.
Decorsi sei mesi dall'applicazione dei nuovi canoni, gli Enti gestori
forniscono alla Regione i dati relativi all'applicazione dei nuovi
canoni al fine di valutare l'impatto economico-sociale, il grado di
raggiungimento degli obiettivi e di verificare la necessita' di
apportare eventuali interventi e modifiche.
I Comuni, nel definire i canoni, dovranno tenere conto della
destinazione dei proventi avuto riguardo che gli incrementi delle
risorse dovranno essere utilizzate per piani di miglioramento del
patrimonio di erp e per favorire le condizioni sociali degli
insediamenti.
I Comuni, nella relazione annuale sulla utilizzazione dei proventi
dei canoni (art. 36, comma 4) sono tenuti ad esplicitare i
miglioramenti delle condizioni del patrimonio di erp in seguito agli
aumenti dei canoni, dandone informazione alle organizzazioni
sindacali.
