DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO REGIONALE 30 luglio 2002, n. 390
Individuazione dei criteri ai sensi del comma 6 dell'art. 25 della L.R. 8 agosto 2001, n. 24 "Disciplina generale dell'intervento pubblico nel settore abitativo" (proposta della Giunta regionale in data 1 luglio 2002, n. 1136)
IL CONSIGLIO DELLA REGIONE EMILIA-ROMAGNA
Richiamata la deliberazione della Giunta regionale progr. n. 1136
dell'1 luglio 2002, recante in oggetto "Proposta al Consiglio
regionale. Individuazione dei criteri ai sensi del comma sesto, art.
25, L.R. 24/01";
visto il favorevole parere espresso al riguardo dalla Commissione
referente "Territorio Ambiente Trasporti" di questo Consiglio
regionale, giusta nota prot. n. 8516 del 18 luglio 2002;
preso atto delle modificazioni apportate sulla predetta proposta con
emendamenti presentati ed accolti nel corso della discussione
consiliare;
vista la L.R. 8 agosto 2001, n. 24, recante "Disciplina generale
dell'intervento pubblico nel settore abitativo";
visto in particolare il comma 6 dell'art. 25, rubricato "Disciplina
delle assegnazioni e gestione" ed inserito all'interno del Titolo III
"Gestione degli alloggi di erp";
premesso che, ai sensi di quanto previsto dal suddetto comma 6,
spetta al Consiglio regionale stabilire i criteri sulla base dei
quali saranno disciplinate ai sensi del comma 1 dell'art. 22 della
medesima legge, con appositi regolamenti comunali e sentite le parti
sociali:
a) le modalita' d'uso degli alloggi e delle parti comuni;
b) la ripartizione degli oneri tra l'ente gestore e gli assegnatari;
c) l'autogestione dei servizi accessori e degli spazi comuni, la
convocazione e gestione dell'assemblea annua degli assegnatari;
d) la durata e le modalita' di attuazione della ospitalita';
e) le modalita' di accertamento e di contestazione delle violazioni
ai regolamenti;
considerato che occorre pertanto procedere all'individuazione dei
criteri inerenti le materie di cui alle lettere precedenti, al fine
di consentire ai Comuni di approvarne conseguentemente i relativi
regolamenti secondo quanto affermato dalla normativa regionale;
richiamati:
- l'art. 3, L.R. 24/01, il quale stabilisce i fini cui e' diretto il
riordino della gestione del patrimonio di erp;
- l'art. 5, L.R. 24/01, il quale contempla l'istituzione da parte
della Provincia di un Tavolo di concertazione con i Comuni del
proprio territorio, al quale, secondo quanto previsto dalla medesima
norma, partecipano altresi' le parti sociali. Il Tavolo di
concertazione provvede peraltro alla predisposizione di un contratto
tipo di locazione degli alloggi di erp;
- l'art. 7, L.R. 24/01, il quale afferma il principio della
concertazione istituzionale e della partecipazione dei cittadini
nonche' delle parti sociali e delle organizzazioni sindacali ai
procedimenti amministrativi;
- l'art. 21, L.R. 24/01, il quale, nell'affermare che il patrimonio
di erp e' assoggettato alla speciale disciplina dettata in materia
dalla legge regionale e dagli appositi regolamenti comunali, prevede
che per quanto non disciplinato dai suddetti provvedimenti siano
applicati i principi in materia di obbligazioni e le norme sul
contratto di locazione;
- l'art. 22, L.R. 24/01, il quale, nel prevedere la partecipazione
degli assegnatari alla gestione del patrimonio di erp, in particolare
al comma 1 in via generale afferma che "I Comuni promuovono il
coinvolgimento degli assegnatari, singoli ed associati, nella
gestione del patrimonio di alloggi di erp e favoriscono, nelle forme
stabilite dallo statuto, la loro partecipazione al procedimento di
approvazione dei regolamenti e degli atti di programmazione previsti
dalla legge";
- il comma 5 dell'art. 22, il quale dispone che "Al fine di favorire
forme di aggregazione sociale i Comuni concedono, previa apposita
convenzione, l'uso di spazi comuni del patrimonio di erp alle
associazioni di assegnatari nonche' alle loro organizzazioni
sindacali";
- l'art. 25, comma 8, il quale dispone che "Qualora l'assegnatario o
altro componente del nucleo avente diritto violi le norme del
regolamento d'uso degli alloggi e delle parti comuni, il soggetto
gestore provvede, previa formale contestazione dell'addebito, ad
imputare all'assegnatario stesso il rimborso dei costi di ripristino
dei beni danneggiati e di quelli dei servizi aggiuntivi prestati,
ferma restando l'applicabilita' delle procedure di decadenza o di
risoluzione del contratto previste dagli articoli 30 e 31";
- l'art. 25, comma 9, il quale afferma che le opere di miglioramento
realizzate dall'assegnatario con il consenso del Comune o del
soggetto gestore a cio' delegato, danno diritto ad indennizzo,
secondo quanto previsto dal regolamento comunale;
- l'art. 27, comma 3, il quale nell'indicare l'ospitalita' rinvia per
le sue modalita' d'attuazione al regolamento comunale di cui al
predetto comma 6, art. 25;
- l'art. 30, relativo alla decadenza dall'assegnazione, il quale,
nell'elencare al comma 1 i casi in cui essa e' dichiarata, menziona
tra gli altri quelli in cui il nucleo avente diritto nel corso del
rapporto di locazione:
- abbia sublocato in tutto o in parte l'alloggio assegnatogli o ne
abbia mutato la destinazione d'uso (lett. a);
- abbia gravemente contravvenuto al regolamento d'uso degli alloggi
(lett. b);
- abbia causato gravi danni all'alloggio ed alle parti comuni
dell'edificio (lett. c);
abbia eseguito opere sulle parti comuni del fabbricato in cui e'
situato l'alloggio assegnato, o nell'area di pertinenza del
fabbricato predetto, senza il prescritto titolo abilitativo, fatta
salva l'eventuale sanatoria nei termini di legge e la rimozione
dell'abuso entro il termine disposto dal Comune;
- l'art. 31, il quale contempla la possibilita' che nel contratto di
locazione sia prevista l'immediata risoluzione dello stesso per
inadempimento, in caso di violazione di specifici obblighi concordati
in sede di stipula del contratto medesimo;
- l'art. 32, L.R. 24/01, il quale, nel considerare morosi gli
assegnatari che si rendano inadempienti nel pagamento del canone di
locazione o delle quote di gestione dei servizi, vi equipara a tutti
gli effetti quegli assegnatari che si rendono morosi nei confronti
dell'autogestione nel pagamento delle quote relative ai servizi
accessori;
- l'art. 35, L.R. 24/01, il quale al comma 2 afferma che "Gli
assegnatari sono tenuti a rimborsare integralmente al Comune le spese
sostenute per i servizi ad essi prestati. Tramite la riscossione del
canone l'Ente gestore puo' incassare dagli assegnatari le quote
relative alle spese di manutenzione ordinaria delle parti comuni";
ritenuto di stabilire i criteri di cui all'Allegato A), che
costituisce parte integrante e sostanziale del presente atto;
dato atto che, fino all'approvazione dei regolamenti comunali di cui
al comma 6, art. 25, L.R. 24/01, continuano a trovare applicazione i
seguenti regolamenti regionali:
- "Regolamento per l'autogestione dei servizi accessori e degli spazi
comuni da parte degli assegnatari degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica emanato ai sensi della L.R. 12/84" -
Deliberazione di Giunta regionale n. 2579 del 2 maggio 1985;
- "Regolamento d'uso degli alloggi di edilizia residenziale pubblica
assoggettati alla L.R. 12/84" - Deliberazione di Giunta regionale n.
2579 del 2 maggio 1985;
- "Regolamento per la ripartizione degli oneri fra ente gestore ed
assegnatari emanato ai sensi dell'art. 34, L.R. 12/84" -
Deliberazione di Giunta regionale n. 2767 del 7 maggio 1985;
previa votazione palese, a maggioranza dei presenti,
delibera:
1) l'approvazione del presente atto e dei criteri inerenti alle
materie di cui alle lettere a), b), c), d), e) del comma 6 dell'art.
25 della L.R. 24/01, come individuati nell'Allegato A che costituisce
parte integrante del medesimo;
2) di pubblicare la presente deliberazione nel Bollettino Ufficiale
della Regione Emilia-Romagna.
ALLEGATO A
Individuazione dei criteri inerenti le materie di cui al comma 6
dell'art. 25 della L.R. 24/01
Linee generali
Rapporto tra Comune e soggetto gestore
Come noto la L.R. 8 agosto 2001, n. 24, recante "Disciplina generale
dell'intervento pubblico nel settore pubblico abitativo", in
attuazione della normativa statale (Legge 59/97 e DLgs 112/98) e
regionale (art. 95, L.R. 3/99) e' intervenuta a disciplinare in modo
organico gli interventi pubblici nel settore abitativo.
In tale ambito essa, tra i vari obiettivi, si e' posta quello del
riordino della gestione del patrimonio di edilizia residenziale
pubblica, al fine di razionalizzarne e semplificarne le relative
procedure amministrative.
Fondamentale e' al riguardo l'art. 3, il quale contiene i principi
basilari sottesi al riordino.
Significativa e' l'unificazione del patrimonio di erp in capo ai
Comuni ed il conferimento ad essi del compito di disciplinarne la
gestione con i propri regolamenti ed esercitarne tutte le funzioni
amministrative che ad essa ineriscono. Il che ha comportato quindi
una riorganizzazione degli ex IACP, i quali, dalla data di entrata in
vigore della legge regionale medesima, sono stati trasformati in enti
pubblici economici, con la denominazione di Aziende Casa
Emilia-Romagna (ACER), aventi fra i compiti istituzionali quelli
della gestione di patrimoni immobiliari e della fornitura di servizi
tecnici.
Rilevante e' pertanto allo stato attuale la ridefinizione delle
competenze tra i Comuni e il soggetto gestore.
I Comuni, proprio in considerazione del ruolo delle attuali ACER
definito dalla legge regionale, per lo svolgimento delle loro
funzioni gestionali possono (fatto salvo quanto disposto al comma 1
dell'art. 52 sul mantenimento da parte delle ACER, per quattro anni,
della gestione del patrimonio di erp trasferito ai Comuni ai sensi
del precedente art. 41) avvalersi delle attivita' istituzionali
previste per le ACER all'art. 41, anche, come afferma lo stesso
articolo, attraverso la stipula di un'apposita convenzione.
Pertanto, qualora cio' si verifichi, accanto ai Comuni si pone
un'altra figura che e' quella del soggetto gestore, cosi' come
specificamente individuata nell'ambito della legge regionale al fine
di tenerla distinta dai Comuni medesimi, che vengono invece
espressamente citati come tali.
Il soggetto gestore, tra le altre funzioni, relativamente agli
alloggi di erp provvede a dare applicazione ai contenuti della L.R.
24/01 e quindi anche ai regolamenti comunali di cui alle lettere a),
b), c), d), e), comma 6, art. 25, fermo restando quanto di stretta
competenza del Comune e comunque entro i limiti previsti dagli
accordi intercorsi tra Comune interessato e ACER per l'appunto anche
mediante convenzione.
Generalita' dei criteri di cui ai paragrafi successivi
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 25, L.R. 24/01, comma 6, i
regolamenti comunali di cui alle lettere a), b), c), d), e) sono
elaborati sulla base dei criteri stabiliti dalla delibera del
Consiglio regionale.
Premesso cio' si reputa opportuno in via preliminare la seguente
precisazione riguardo ai criteri stabiliti nei paragrafi successivi.
Si precisa che tali criteri intendono costruire indicazioni di
massima in relazione alle quali i Comuni provvederanno a formulare
gli specifici regolamenti, tenuto conto degli eventuali accordi
territoriali.
A questi spetta infatti delineare in forma dettagliata il contenuto
dei regolamenti, specificandone le varie tipologie di situazioni e
procedure nonche' la previsione di termini per il loro espletamento.
Parti sociali
Ai sensi del comma 6 dell'art. 25, L.R. 24/01, l'approvazione dei
regolamenti comunali richiede il confronto e il coinvolgimento delle
parti sociali.
Cio' ha un'indubbia rilevanza se si considera che detti regolamenti
sono destinati a disciplinare materie importanti nell'ambito della
gestione del rapporto di locazione. La messa in rilievo delle parti
sociali puo' essere ulteriormente intravista nell'art. 5.
Sottolinea il fatto che esse hanno assunto un ruolo ancora piu'
significativo all'interno dell'attuale legge regionale del settore
dell'erp, rispetto al sistema previgente, oltre che, si ribadisce, la
circostanza imprescindibile che esse siano chiamate a partecipare ed
a fornire contributi all'approvazione dei suddetti regolamenti
comunali, la loro partecipazione secondo le modalita' previste dallo
stesso art. 5 altresi' al Tavolo di concertazione istituito dalla
Provincia.
necessario osservare in tale sede che il Tavolo di concertazione
provvede peraltro alla predisposizione di un contratto tipo di
locazione degli alloggi di erp. Cio' e' di estremo rilievo se si
considera che, ai sensi dell'art. 31, il contratto di locazione
potrebbe prevedere che, al di fuori dei casi di decadenza, la
violazione di specifici obblighi, concordati in sede di stipula del
contratto, comporti l'immediata risoluzione del contratto per
inadempimento.
La concertazione istituzionale e' assicurata poi in modo ancora piu'
pregnante dall'art. 7, il quale, facendo seguito a quanto affermato
nell'art. 5, dispone che la Regione e gli Enti locali, nell'esercizio
delle funzioni previste dalla legge regionale, informano la propria
attivita' al metodo della concertazione istituzionale.
Partecipazione degli utenti
La norma di cui all'art. 7 contiene, oltre ad un richiamo alla
concertazione istituzionale, alle parti sociali ed alle
organizzazioni sindacali, anche un espresso riferimento al principio
della partecipazione dei cittadini al procedimento di formazione
delle decisioni.
La L.R. 24/01, conformemente agli innovativi principi di diritto
amministrativo che da piu' di un decennio si sono gradualmente
affermati rivoluzionandone il sistema, ha evidenziato la
partecipazione in forma singola o associata degli assegnatari.
L'art. 22, rubricato specificatamente "partecipazione degli
assegnatari alla gestione del patrimonio", in tal senso e'
significativo. Esso infatti costituisce la norma cardine per la loro
partecipazione, come e' dato rilevare soprattutto dal comma 1, il
quale in via del tutto generale afferma che i Comuni promuovono il
coinvolgimento degli assegnatari, singoli ed associati, nella
gestione del patrimonio di erp e favoriscono, nelle forme stabilite
dallo statuto la loro partecipazione al procedimento di approvazione
dei regolamenti.
Sempre l'art. 22 inoltre prevede la salvaguardia da parte dei Comuni
e dell'ente gestore dell'esercizio dei diritti sindacali dell'utenza.
Conclusioni
In definitiva dal complesso della L.R. 24/01 ed in particolare dalle
norme menzionate nella premessa del presente atto, delle quali si e'
fatto sopra accenno, e' dato pertanto enucleare certuni principi
essenziali che assurgono a linee guida basilari, a criteri
generalissimi che si affiancano a quanto stabilito nei paragrafi che
seguono, per la redazione dei regolamenti di cui al comma 6 dell'art.
25.
Commissione di conciliazione
opportuno in questa sede, riguardando la generalita' dei regolamenti
comunali di cui al comma 6 dell'art. 25, fare cenno di una possibile
particolare procedura facoltativa per l'accertamento delle loro
violazioni configurata nel successivo paragrafo e), la quale e'
basata sulla costituzione di un'apposita Commissione di
conciliazione, attivata su richiesta dell'interessato, al fine di
prevenire le controversie o ridurre quelle in atto.
A) Modalita' d'uso degli alloggi di erp e delle parti comuni
Nel regolamento relativo alla materia di cui alla lett. a) del comma
6 dell'art. 25 della L.R. 24/01 sono indicate e specificate le
circostanze e le condizioni inerenti alle modalita' d'uso degli
alloggi di erp e degli spazi comuni.
In particolare sono individuate o specificate le situazioni e le
singole fattispecie di comportamenti che gli assegnatari devono
tenere ovvero devono astenersi dal compiere.
In via indicativa si afferma:
- gli assegnatari sono tenuti all'osservanza delle norme contenute o
richiamate nel contratto di locazione e di quelle del regolamento
comunale che costituisce parte integrante e sostanziale del contratto
stesso;
- devono utilizzare l'alloggio assegnato ad uso esclusivo
d'abitazione, a meno che non sia stabilito diversamente nel contratto
di locazione o vi sia espressa autorizzazione scritta dell'ente
gestore rilasciata secondo le modalita' di cui al regolamento
comunale e comunque nel rispetto della normativa vigente;
- devono usare la diligenza di cui all'art. 1587 del Codice civile
nella conduzione dell'alloggio e degli spazi accessori e di
pertinenza ad uso esclusivo, provvedendo quindi ad averne la piu'
ampia cura al fine di mantenerli nello stato medesimo in cui gli sono
stati consegnati, salvo il naturale deterioramento derivante dall'uso
corretto e dalla vetusta', ed idoneo alla locazione;
- devono provvedere alle riparazioni nonche' alle manutenzioni
relative all'alloggio o agli spazi comuni che secondo il regolamento
comunale per la ripartizione degli oneri risultano essere a loro
carico;
- devono inoltre servirsi correttamente dei locali e degli spazi
condominiali secondo la loro destinazione, consentendo agli altri
assegnatari ed eventuali condomini di farne parimenti utilizzo,
provvedendo alla loro pulizia, alla cura degli spazi verdi e a
quant'altro previsto nel regolamento per l'autogestione;
- devono affiggere le comunicazioni di interesse comune negli
appositi spazi o bacheche;
- devono parcheggiare i veicoli negli appositi spazi all'uopo
adibiti;
- devono corrispondere i danni di qualsiasi specie derivanti dal loro
comportamento doloso o colposo;
- devono, oltre al canone di locazione, corrispondere quanto di loro
spettanza ai sensi del regolamento comunale per la ripartizione degli
oneri, con le modalita' e nel rispetto dei termini definiti dai
regolamenti comunali sull'autogestione e sull'uso degli alloggi di
erp. Si precisa infatti che fino all'effettivo funzionamento delle
autogestioni gli assegnatari sono tenuti al rimborso all'ente gestore
dei costi diretti ed indiretti dei servizi erogati.
Inoltre, pur costituita l'autogestione, qualora questa non vi
provveda direttamente, l'ente gestore addebita, in base ai dati
forniti dalle autogestioni medesime, sulle bollette di riscossione
del canone di locazione degli assegnatari interessati ma
specificandone la voce, le quote relative ai servizi accessori;
- devono astenersi dal tenere quei comportamenti che arrechino
disturbo o danno o costituiscano pericolo o vadano contro il rispetto
dell'igiene o del regolamento di polizia urbana o ledano il decoro
estetico;
- devono comunicare tempestivamente all'ente gestore le variazioni
che avvengono nello stato di famiglia nei termini di cui al
regolamento comunale;
- in caso di rilascio, per qualsiasi ragione, dell'alloggio devono
essere disponibili a consentire la visita allo stesso da parte di
eventuali interessati all'assegnazione o alla mobilita'.
Inoltre, negli edifici in cui siano presenti persone a cui e' stato
assegnato l'alloggio in considerazione del loro bisogno di
particolare assistenza, o comunque siano seguiti dai relativi servizi
comunali, il Comune direttamente o tramite delega all'ente gestore,
anche in attuazione di quanto previsto al comma 7 dell'articolo 25,
dovra' operare, anche in via preventiva, per evitare situazioni di
disagio per gli altri utenti.
B) Ripartizione degli oneri tra l'ente gestore e gli assegnatari
Il regolamento comunale contiene la ripartizione degli oneri tra ente
gestore e assegnatari.
In esso sono elencati la tipologia dei lavori e delle forniture,
distinte per singole voci, e correlativamente e' indicato il
destinatario della spesa o eventualmente la percentuale di
suddivisione della stessa tra essi.
Di seguito si riporta uno schema indicativo degli oneri in linea di
massima a carico dell'ente gestore.
Relativamente alle parti comuni:
B.1) strutture murarie - scale - atrii
- interventi sulle strutture murarie dello stabile, compreso il
ripristino delle opere fisse di completamento delle parti comuni
(cornicioni, balconi, marciapiedi, bancali, cornici intonaci,
rivestimenti, tinteggiatura ecc.);
- ispezioni e collaudi periodici e relative tasse di concessione;
- ricarica degli estintori e mantenimento in efficienza manichette
antincendio installate nelle parti comuni;
- verniciatura e tinteggiatura delle parti comuni interne (scale,
corridoi, cantine, lavanderie e infissi di uso comune). Puo' essere
stabilita una percentuale di spesa a carico dell'assegnatario;
B.2) coperti
- spese inerenti al ripristino di tetti, terrazzi, camini e
sostituzioni di lucernari, agli interventi su tutte le opere da
lattoniere e all'installazione di parafulmini;
B.3) fognature e scarichi
- spese inerenti al rifacimento o ripristino dell'impianto o di sue
parti nonche' quelle concernenti la disincrostazione delle colonne di
scarico compresa la rete degli apparecchi;
B.4) cortili e giardini
- impianto e sostituzione alberi, cespugli, prati e loro grossa
potatura;
- fornitura e rifacimento asfalti e simili;
- fornitura e sostituzione delle attrezzature di arredo e
completamento dello stabile (cartelli indicatori, casellari postali,
bacheche, plafoniere, ecc.) nonche' delle attrezzature per il
mantenimento delle aree a verde condominiale;
- installazione e sostituzione impianto di illuminazione, di prese
d'acqua, di cancelli e simili compresa la loro verniciatura;
- servizio di derattizzazione;
B.5) ascensore
- installazione e sostituzione dell'ascensore o di sue parti;
B.6) impianto centrale di riscaldamento/produzione acqua calda
corrente/impianto sollevamento acqua/impianto addolcimento
acqua/impianto di illuminazione e suoneria parti comuni/impianto
centralizzato TV
- installazione e sostituzione dell'impianto o di sue parti;
- controllo preventivo periodico. In via indicativa si individua nel
50% la spesa altresi' a carico dell'assegnatario.
Relativamente all'unita' immobiliare:
B.7) spese per l'installazione, il rifacimento o l'adeguamento
dell'impianto elettrico, idrico, del gas, delle apparecchiature
sanitarie, degli impianti autonomi di riscaldamento a produzione di
acqua calda. Inoltre spese per l'installazione e sostituzione dei
contatori dell'acqua calda e fredda, per le riparazioni di tubazioni
e condotte interne all'alloggio, per la sostituzione delle cassette
di scarico w.c. comprese le relative opere murarie;
B.8) riguardo all'impianto di riscaldamento e di produzione di acqua
calda per impianti autonomi, puo' essere stabilita una percentuale di
spesa a carico dell'assegnatario, dopo un certo numero di anni di
locazione, per la sostituzione delle apparecchiature e degli impianti
di riscaldamento e di produzione di acqua calda. In via indicativa si
richiama al riguardo il regolamento previgente.
Riguardo agli oneri amministrativi:
B.9) spese di amministrazione, fatta eccezione dei costi indiretti
relativi all'erogazione dei servizi;
B.10) assicurazione dello stabile e degli impianti;
B.11) corresponsione di imposte e tasse per occupazione di spazi
pubblici e tasse in genere ad eccezione di imposte e tasse su passi
carrai e per nettezza urbana.
Visto quanto contenuto alla lett. b), comma 6, art. 25, L.R. 24/01,
per quanto riguarda i rapporti tra ente gestore e Comuni, sono a
carico dell'ente gestore con diritto di rivalsa nei confronti
dell'ente proprietario gli oneri stabiliti nel regolamento comunale,
qualora siano la conseguenza di attivita' non ricomprese tra quelle
di cui alla delibera del Consiglio regionale relativa ai massimali
dei costi di gestione degli alloggi di erp. Infatti se vi
rientrassero i rapporti tra ente gestore e Comune avrebbero la loro
fonte per l'appunto in quella deliberazione e nella relativa
convenzione tra essi o atto similare intervenuto.
C) Autogestione dei servizi accessori e degli spazi comuni
Nel regolamento comunale per l'autogestione dei servizi e degli spazi
comuni negli edifici di edilizia residenziale pubblica in cui la
totalita' delle unita' immobiliari siano state assegnate in
locazione, sono posti i principi sulla base dei quali gli assegnatari
provvedono quindi alla realizzazione dell'autogestione.
Per i casi in cui sia verificata l'impossibilita' di dare corso
all'autogestione dei servizi cosi' come prevista al comma precedente
il regolamento comunale prevede le modalita' di attivazione e
svolgimento di forme alternative di "gestione partecipata assistita"
tra l'ente gestore e quanti tra gli inquilini sono disponibili alla
partecipazione diretta.
Di seguito si afferma in via indicativa quale contenuto dei principi:
- la struttura essenziale dell'autogestione, pur salvaguardando il
diritto di autorganizzazione, e conseguente individuazione degli
organi, della loro composizione e dei loro compiti, tenendo conto che
al Presidente dell'autogestione spetta la rappresentanza della
medesima di fronte all'ente gestore e all'estemo;
- la convocazione, le modalita' di svolgimento dell'assemblea
costitutiva dell'autogestione con particolare riguardo alla validita'
delle deliberazioni nonche' gli oggetti principali all'ordine del
giorno, tra i quali emerge la costituzione degli organi
dell'autogestione;
- l'individuazione dei servizi accessori e degli spazi comuni oggetto
dell'attivita' di autogestione. Riguardo alla manutenzione spettano
all'autogestione i compiti previsti nel regolamento per la
ripartizione degli oneri a carico degli assegnatari. Al fine di
promuovere e favorire la partecipazione degli assegnatari alla
gestione degli spazi comuni e della manutenzione degli immobili, il
Comune puo' prevedere l'estensione totale o parziale alla
manutenzione ordinaria, previo tuttavia accredito a favore
dell'autogestione della somma necessaria. Il regolamento comunale per
l'autogestione, qualora preveda cio', disciplina le modalita' della
partecipazione;
- i diritti e i doveri dell'assegnatario nell'autogestione. II
regolamento per l'autogestione, fatto salvo quanto al punto
successivo, potra' eventualmente prevedere le modalita' e i tempi per
l'adempimento da parte degli assegnatari dei rispettivi doveri e le
forme di tutela dei loro diritti nell'autogestione;
- le modalita' e i tempi per la corresponsione all'autogestione da
parte degli assegnatari della quota di loro spettanza, relativamente
alle somme riguardanti gli oneri di gestione e di manutenzione dei
servizi accessori e degli spazi comuni risultanti a carico degli
assegnatari secondo il regolamento comunale di cui alla lett. b),
art. 25, L.R. 24/01. Riguardo alla ripartizione tra gli assegnatari
di tali oneri, la suddetta quota da corrispondersi da parte di
ciascun assegnatario e' in misura proporzionale al valore della
porzione di immobile loro assegnata in godimento, di norma espressa
in millesimi. Se i servizi accessori e gli spazi comuni sono
destinati ad essere usufruiti dagli assegnatari in misura diversa, le
spese sono suddivise secondo piani di riparto redatti secondo criteri
di proporzionalita' dell'uso. Qualora i servizi accessori e le parti
comuni di un edificio (scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti) siano relativi solamente ad una parte del fabbricato, le
spese suddette sono a carico di quegli assegnatari che ne traggono
utilita'. In caso di presenza nell'edificio di alloggi sfitti, l'ente
gestore si fara' carico del 100% delle relative spese. Le spese di
riscaldamento centralizzato e di produzione di acqua calda potranno
essere ridotte se l'ente gestore e' in grado di dimostrare, con la
chiusura della massa radiante o altro, un contenimento delle spese
medesime.
II regolamento comunale per l'autogestione disciplina le modalita' e
il termine entro il quale l'ente gestore dovra' provvedere per
ciascun edificio alla redazione del prospetto del valore
proporzionale di ciascun piano e di ciascuna porzione di piano,
espressi in millesimi;
- le modalita' fondamentali per lo svolgimento dell'attivita'
dell'autogestione e per la tenuta della documentazione nonche'
l'eventuale fissazione di tempi per l'adempimento di procedure;
- le fondamentali forme di partecipazione di ciascun assegnatario
nell'attivita' di autogestione;
- le forme di partecipazione delle organizzazioni sindacali
nell'autogestione;
- le modalita' di controllo da parte dell'ente gestore sulle
autogestioni.
II regolamento comunale di cui alla lett. c), art. 25, L.R. 24/01,
disciplina le forme e le modalita' di partecipazione degli utenti
alla gestione dei servizi accessori e degli spazi comuni qualora non
sia costituita l'autogestione. In particolare esso disciplina le
modalita' di convocazione e gestione dell'assemblea annua degli
assegnatari da tenersi anche negli edifici privi dell'autogestione.
In tali assemblee gli assegnatari possono esprimere pareri sugli
interventi da compiere.
Esso regolamenta inoltre gli interventi sostitutivi dell'ente
gestore, con spese a carico degli utenti, relativi a servizi
essenziali negli spazi comuni, qualora questi non vi provvedano.
Nel caso di edifici a proprieta' mista, la' dove ancora non sia
attivato quanto previsto all'art. 23 della L.R. 24/01, il regolamento
comunale prevede le forme di consultazione degli inquilini da parte
dell'ente gestore prima delle assemblee condominiali relative a
problemi non riguardanti questioni di competenza della proprieta' e
le eventuali modalita' di partecipazione degli assegnatari.
D) Durata e modalita' di attuazione dell'ospitalita'
Per quanto concerne il regolamento comunale relativo alla lett. d)
del comma 6 dell'art. 25, L.R. 24/01, esso disciplina le modalita'
attuative dell'ospitalita' temporanea di cui al comma 3 dell'art. 27
della L.R. 24/01.
Si forniscono in particolare le seguenti indicazioni:
- come noto l'art. 27 della L.R. 24/01 nel disciplinare il diritto al
subentro prevede che ne hanno diritto in particolare i componenti del
nucleo originario nonche' coloro che siano venuti a far parte del
nucleo per ampliamento dello stesso, a seguito di sopravvenienza di
figli, matrimonio o convivenza anagrafica o per l'accoglienza
nell'abitazione degli ascendenti o degli affini in linea ascendente,
ovvero per affidamento stabilito con provvedimento giudiziario.
Relativamente alla convivenza anagrafica, prevede come condizione che
essa abbia pero' carattere di stabilita', stabilendo al riguardo che
essa sia di almeno due anni.
Cio' detto, indicativamente il regolamento comunale puo' pertanto
prevedere al suo interno le modalita' di presentazione delle domande
di ampliamento e della ricorrenza delle suddette condizioni nonche'
le forme di procedimento per l'accertamento delle stesse. In
particolare puo' chiarire le modalita' di accertamento della
stabilita' della convivenza anagrafica anche al fine di
differenziarla dall'ospitalita' di cui al comma 3).
L'ospitalita' temporanea menzionata in quest'ultima norma, la quale
non da' adito al subentro, proprio in quanto temporanea non puo' dar
luogo all'ampliamento del nucleo e non puo' pertanto conciliarsi con
un passaggio di residenza presso l'alloggio dell'assegnatario.
Qualora cio' avvenga cessa l'ospitalita';
- il regolamento comunale puo' definire la durata massima
dell'ospitalita' (esempio, 12 mesi). In considerazione di
giustificate e gravi motivazioni valutate nei casi concreti, puo'
essere prevista l'autorizzazione di un'ospitalita' di durata
superiore ad essa e un limite massimo invalicabile (esempio 2 anni).
Puo' stabilire altresi' che l'ospitalita' non sia ripetibile se non
in determinati casi all'uopo previsti e quindi previa autorizzazione
comunale;
- puo' prevedere che in sede contrattuale sia prevista la
corresponsione da parte degli assegnatari di quote di spese
accessorie dovute all'ospitalita', determinandone la misura;
- puo' stabilire il termine entro il quale deve essere data
dall'assegnatario comunicazione dell'ospitalita' all'ente gestore
(esempio, comunicazione entro 1 mese in caso di ospitalita' di durata
superiore a tre mesi);
- puo' prevedere che in sede contrattuale sia stabilita la
corresponsione da parte dell'assegnatario di un'ulteriore indennita',
in caso di sua mancata o ritardata comunicazione dell'ospitalita'.
E) Modalita' di accertamento e di contestazione delle violazioni ai
regolamenti
Il Comune, direttamente o tramite l'ente gestore, curera' la
conoscenza e la corretta informazione delle regole, dei diritti e dei
doveri degli assegnatari.
Relativamente alla materia di cui alla lett. e) dell'art. 25, L.R.
24/01, in via indicativa si afferma:
- il Comune individua le forme di accertamento delle violazioni ai
precedenti regolamenti, ne specifica le procedure, le modalita' di
svolgimento ed i termini per l'espletamento delle singole fasi,
nonche' l'unita' organizzativa responsabile dell'istruttoria e di
ogni altro adempimento che ad esso si connette. Nello stabilire i
suddetti termini il regolamento puo' prevedere eccezioni in caso di
sussistenza di circostanze imprescindibili che rendono difficoltoso
il rispetto degli stessi;
- in particolare, accertata la violazione dei regolamenti, l'ente
gestore o il Comune medesimo, prima di dar avvio alla procedura per i
provvedimenti conseguenti previsti dalla normativa vigente contesta
all'interessato le infrazioni accertate, secondo le modalita' ed
entro il termine previsti nel regolamento comunale;
- nella procedura di contestazione e' garantito il diritto
dell'interessato alla sua difesa e salvaguardati i fondamentali
principi della trasparenza e del diritto di accesso alla
documentazione amministrativa;
- il Comune puo' prevedere la costituzione di un'apposita Commissione
di conciliazione composta da rappresentanti del Comune e delle
organizzazioni sindacali, aventi il compito di accertare, su
richiesta degli interessati, le violazioni ai regolamenti comunali
previsti al predetto comma 6 dell'art. 25. Il regolamento comunale ne
disciplina inoltre le modalita' di funzionamento.
